부동산등기와 권리분석

[1]

갑구기재권리

경매개시결정기입등기

• 매수인의 가압류 채권자가 경매를 신청한 사례 2005다8682
• 매도인의 가압류 채권자가 경매를 신청한 사례 2006다19986
• 배당요구 및 우선권에 대한 소명의무 2002다52312
• 저당권보전을 위한 가처분 2015다202360

을구기재권리

민법상 등기된 임대차

• 지상물매수청구의 대상이 된 건물의 매수가격에 관하여 당사자 사이에 의사합치가 이루어지지 않은 경우, 법원이 위와 같이 인정된 시가를 임의로 증감하여 직권으로 매매대금을 정할 수 있는지 여부(소극) https://casenote.kr/대법원/2023다309020

임차권등기명령에 의한 임차권 등기

• 저당권의 효력 범위 92다26772
• 임의경매에 공신력이 인정되지 않은 사례 98다1855
• 전세권자의 지위와 대항력을 갖춘 임차인 사례 2010다900
• 전세권의 통정허위표시 사례 2018다268538
• 등기된 임대차의 효력 대법원 92다24950
• 임차권등기명령의 효력 대법원 2005다33039

주택임대차보호법

• [임차인이 임차주택의 소유권을 취득한 경우 주택임대차의 대항력과 우선변제권이 상실되는지 문제된 사건] https://casenote.kr/대법원/2025다213466 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 전세금안심대출을 신청하여 원고(은행)로부터 전세자금을 대출받아 임대인에게 지급한 다음 전세자금대출 특약보증을 한 피고(주택도시보증공사)에 구상금 채권의 담보 목적으로 임차보증금 반환채권을 양도하였는데, 그 후 임차인이 임차주택을 양수하여 소유권이전등기를 마친 후 원고에게 전세자금대출금을 상환하지 않자, 원고가 피고를 상대로 전세자금대출금에 대한 보증채무의 이행을 청구한 사안임. 원심은, 피고가 전세금안심대출보증에 따른 보증채무를 이행할 경우 임차보증금반환채권을 행사할 수 있는 상황에서 임차인이 임차주택의 소유권을 취득함으로써 대항력과 우선변제권을 상실하였다고 보아, 주택임대차의 대항력과 우선변제권 상실에 따라 전세금안심대출보증약관상 면책사유가 발생하였다고 판단하였음. 대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 원심을 수긍하여 상고를 기각함
• [추심금 청구 사건에서 소액 임차인의 임대차보증금 반환채권이 압류금지채권에 해당한다고 본 사례] https://casenote.kr/서울중앙지방법원/2025가단96104 원고는 소외 C를 상대로 신청하여 확정받은 지급명령을 집행권원으로 하여, 소외 C와 임대차계약을 체결한 임대인인 피고를 상대로 채권압류 및 추심명령을 신청하고 “C가 피고로부터 이 사건 부동산을 임차하여 장래 피고로부터 받을 임대차보증금반환채권 중 청구금액에 이를 때까지의 금원(다만 주택임대차보호법 제8조 및 같은 법 시행령의 규정에 따라 우선변제를 받을 수 있는 금액을 제외한 나머지 금액)”에 대한 채권압류 및 추심명령 결정(이하 ‘이 사건 채권압류 및 추심명령’이라 함)을 받았음. 주택임대차보호법 제8조 및 같은 법 시행령 등에서는 주택임차인이 일정한 요건을 갖춘 경우 주택임대차보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 규정하고, 위 규정에 따라 우선변제를 받을 수 있는 금액에 대해서는 압류가 금지되는 것이 원칙임(민사집행법 제246조 제1항 제6호 참조). 그런데 C가 임차한 이 사건 부동산은 D에 있는 주택으로서, C와 피고 사이의 임대차계약에 따른 임대차보증금은 이 사건 채권압류 및 추심명령의 효력이 발생한 때인 2023. 8. 7.을 기준으로 보면 주택임대차보호법 제8조 및 구 주택임대차보호법 시행령(2023. 9. 26. 대통령령 제33254호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 제1호에서 정한 임대차보증금의 보호 범위(5,500만 원)에 속하고 있음(위 금액이 주택임대차보호법 제8조 제3항에 따라 이 사건 부동산 가액의 1/2을 초과하였다고 볼 만한 사정도 없음). 따라서 C의 피고에 대한 임대차보증금 반환채권은 주택임대차보호법 제8조 및 같은 법 시행령의 규정에 따라 우선변제를 받을 수 있는 금액의 채권에 해당하므로, 위 채권은 민사집행법 제246조 제1항 제6호에 따라 압류가 금지되는 채권에 해당하여 이 사건 채권압류 및 추심명령의 범위에서 제외되었음. 원고의 추심금 청구를 받아들이지 아니함
• [주택 임차인의 점유 상실 후 마쳐진 임차권등기의 대항력이 문제된 사건] https://casenote.kr/대법원/2024다326398 ◇대항력을 취득한 주택 임차인이 점유를 상실하면 대항력이 소멸하는지 여부(적극) 및 그 후 임차권등기를 마치면 그 등기 시점부터 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생하는지 여부(적극)◇
• 임대인인 원고는 임차인인 피고를 상대로 임대차계약 해지를 이유로 건물인도와 불법점유로 인한 차임 상당 손해배상 등을 청구한 사안에서, 임대인의 임대차보증금 반환 또는 임대차에 따른 임차인의 채무 공제 등으로 임차인이 그러한 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 동시이행항변권의 상실을 알 수 있는 때부터의 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다고 본 사례 https://casenote.kr/대법원/2022다228667   
• 원고는 임대인으로부터 그 소유의 건물을 임차한 대항력 없는 임차인으로서, 피고와 사이에 임대인의 채무불이행으로 원고가 임대차보증금을 반환받지 못해 입는 손해를 피고가 보상하는 내용의 보증보험계약을 체결하였음. 이후 임대인은 건물을 매수인에게 매도하였는데, 당시 매수인이 매매대금 중 임대차보증금을 제외한 나머지만 지급하기로 하였고 매매계약서에는 ‘임차인–원고와 현 임대차 계약을 승계하여 임대인의 지위와 의무를 인수인계하기로 한다’고 기재되어 있음. 원고는 임대차 종료 후 임대차보증금을 반환받지 못하였다고 주장하면서 피고에게 임대차보증금 상당 보험금 지급을 청구하고, 이에 대하여 피고는 매매계약 당시 임대차보증금 반환채무를 소외인이 면책적으로 인수하는 것을 원고가 묵시적으로 승낙하였다고 주장한 사안에서, 부동산 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수라고 볼 수 없다. 또한 부동산 매도인과 매수인 사이에 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하는 약정이 있었더라도 그에 기한 면책적 채무인수의 효력이 발생하려면 채권자인 임차인의 승낙이 있어야 한다(민법 제454조 참조). 이때 임차인의 승낙은 반드시 명시적 의사표시로 하여야 하는 것은 아니고 묵시적 의사표시로도 가능하다. 그러나 임차인이 채무자인 임대인을 면책시키는 것은 그의 채권을 처분하는 행위이므로, 임대보증금 반환채권의 회수가능성 등이 의문시되는 상황이라면 임차인의 어떠한 행위를 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 쉽게 단정하여서는 아니 된다고 본 사례 https://casenote.kr/대법원/2024다215542   
• 주택임대차보호법상 최우선변제권
• 다가구용 단독주택에 전입신고 방법 대법원 2001다80204
• 무상거주각서를 작성해준 사례 대법원 87다카1708

상가건물임대차보호법

• [상가건물 임차인이 임대차계약 기간만료 후 임차건물을 양수한 양수인을 상대로 임대차보증금 반환을 구할 수 있다고 판단한 사례] https://casenote.kr/대법원/2023다307116 정비구역 내에 위치한 상가건물에 관한 임대차가 기간만료로 종료되었으나 임대차보증금이 반환되지 않은 상태에서 주택재건축정비사업조합인 피고가 종전 소유자로부터 상가건물 소유권을 취득하자, 임차인인 원고가 피고에게 임대차보증금 반환 등을 청구한 사안임. 원심은, 임대차계약이 기간만료로 종료된 후 임차건물의 소유권을 취득한 피고는 임대인 지위를 승계하지 않는다고 보아 원고의 피고에 대한 임대차보증금 반환청구는 이유 없다고 판단하였음. 대법원은 상가임대차법 제3조에 따라 대항력 있는 상가건물 임대차계약이 기간만료로 종료된 이후에도 임대차보증금이 반환되지 않아 상가임대차법 제9조 제2항에 따라 임대차관계가 존속되던 중 임차건물의 소유권을 취득한 피고는 임대인 지위를 승계하여 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수한다고 보아, 이와 달리 판단한 이 부분 원심을 파기ㆍ환송함"
• [컨테이너는 상임법의 적용을 받는 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽이 존재하는지, 토지로부터 쉽게 분리할 수 있는지에 관하여 심리하여야 한다는 취지로 판단한 사례] https://casenote.kr/대법원/2024다293016 원고가 피고에게 화물용 컨테이너를 개조하고 추가 내외장마감공사를 한 이 사건 컨테이너를 임대하였고, 피고가 이 사건 컨테이너를 종된 사업장으로 하여 자신의 사업자등록에 추가한 뒤 캐릭터 관련 제품 등을 판매해왔는데, 원고가 임대차계약의 종료를 이유로 이 사건 컨테이너의 인도를 청구한 사안임. 원심은, 컨테이너 또는 이와 비슷한 가설건축물이라도 실질적으로 영업시설 중 하나로 이용된다면 상가임대차법의 적용이 배제되지 않고, 상가건물에 해당하는지를 판단함에 있어 건축물이 토지에 고정적으로 부착되어 있는지 여부보다는 일정한 장소에서 상당한 기간 영업을 위한 공간으로 사용되었는지 여부를 고려하여야 한다는 이유로 이 사건 컨테이너는 상가임대차법이 적용되는 상가건물이라고 판단하였음. 대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 원심으로서는 이 사건 컨테이너가 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽이 존재하는지, 토지로부터 쉽게 분리할 수 있는지에 관하여 심리한 후 이 사건 컨테이너가 상가임대차법에서 말하는 ‘상가건물’에 해당하는지 판단했어야 한다는 이유로, 원심을 파기ㆍ환송함
• [차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있을때 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있음] https://casenote.kr/대법원/2020다255429 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하였다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리하여 규정하고 있다(상가임대차법 제10조 제1항 제1호). 임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다. 위 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다.(반대로 해석하면 만약 일부 연체 차임을 지급하여 연체된 차임이 3기 미만으로 내려간 경우 계약해지권 행사는 어렵다는 취지임)
• [신규 임차인이 되려는 사람에 대한 철거·재건축 계획 등의 고지가 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당하는지 문제된 사건] 원고가 피고로부터 이 사건 점포를 임차하여 음식점을 운영하던 중 A와 이 사건 점포의 시설 및 권리금 일체를 권리금 7,000만 원에 양도하는 내용의 권리금 계약을 체결하였는데, 피고가 원고에게 이 사건 점포가 속한 건물의 재건축을 계획하고 있어 3년의 임차기간에 한하여 새로운 임대차계약 체결이 가능하다고 고지하여, 원고와 A 사이의 권리금 계약이 해제됨. 이에 원고는 피고를 상대로 권리금 회수 방해를 원인으로 한 손해배상을 청구한 사안에서, 원심은 피고가 정당한 사유 없이 원고의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시함으로써 원고가 신규임차인이 되려는 A로부터 권리금을 회수할 기회를 방해하였으므로, 피고가 원고에게 그로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하였는데, 대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 위 건물에 대한 재건축 필요성이나 재건축 의사의 진정성 등이 인정되고 그 철거․재건축 계획이 구체화되지 않았다고 보기 어려운 점, 피고의 고지 내용이 구체적인 철거·재건축 계획이나 일정과 대체로 부합하고, 특별히 신규 임차인이 되려는 사람에게 불합리한 조건을 강요하는 것이라고 보기 어려운 점 등에 비추어, 위 고지 행위가 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당하지 않는다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송한 사례 https://casenote.kr/대법원/2024다232530
• [법령과 판례]
• 상가임대차보호법의 적용범위 대법원 2009다40967
• 권리금회수기회요청권 대전지방법원 2016나108951,108968

법정지상권

• [법령과 판례]
• 법정지상권 대법원 2020다224821
• 관습법상 법정지상권 2009다62059

유치권

• [법령과 판례]
• 유치권의 요건 대법원 2003다46215
• 유치권에 의한 경매가 정지된 경우 대법원 2010마1059
• 유치권의 점유가 침탈된 경우 대법원 91다14116
• 유치권의 점유가 일부인 경우 대법원 2005다16942

특수사례

• 임대인인 원고는 임차인인 피고를 상대로 이 사건 건물 3층에서의 퇴거 및 퇴거완료일까지의 차임 상당 부당이득금 지급을 청구한 사안에서, 법원이 건물의 인도를 명하는 것이 처분권주의를 위반한 것이라고 본 사례 https://casenote.kr/대법원/2024다213157   
• (유치권자에 대한 통지 누락과 매각불허가결정의 적부) 제1심법원이 ‘유치권자 丙 주식회사에 대한 매각기일 등 통지가 누락되었다.’는 이유로 최고가매수인 丁 주식회사에 대한 매각불허가결정을 내린 다음, 위 결정이 확정되자 다시 새로운 매각절차를 개시하여 최고가매수인 戊에 대한 매각허가결정을 한 사안에서, 설령 매각불허가결정이 잘못되었다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 이를 이유로 이후 새로이 개시된 매각절차에서 이루어진 매각허가결정까지 ‘경매절차에 중대한 잘못이 있는 때’에 해당한다고 보기 어렵고, 제1심법원이 유치권 신고자인 丙 회사도 일단 매각기일 등의 통지 대상자에는 해당하는 것으로 보아 직권으로 ‘丙 회사에 대한 기일통지의 누락’을 이유로 민사집행법 제123조 제2항 및 제121조 제1호에 따라 내린 매각불허가결정에 丙 회사의 유치권 성립을 전제로 한 중대한 잘못이 있다고 단정할 수도 없으며, 그 밖에 매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있었다거나 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정할 때 매각물건명세서의 유치권 관련 기재 및 매각불허가결정에 관하여 丙 회사의 유치권이 성립될 수 있음을 전제로 고려할 것이라고 단정하기도 어려운데도, 위와 같이 戊에 대한 매각허가결정을 위법하다고 본 원심판단에 매각불허가사유에 관한 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례. https://casenote.kr/대법원/2023마7896

배당

• 부동산경매절차에서 채무자에게 교부할 잉여금을 공탁한 경우, 공탁금지급청구권의 소멸시효기간(=10년)과 기산점(=공탁일) / 부동산경매절차에서 채무자에 대한 송달이 공시송달의 방법으로 이루어져 채무자가 경매진행 사실과 잉여금의 존재에 관하여 사실상 알지 못한 경우에도 소멸시효기간이 진행한다고 본 사례 https://casenote.kr/대법원/2023그887
• 3개 부동산에 관하여 반소피고가 청구채권이 동일한 가압류등기를 각각 먼저 마친 후 반소원고가 공동근저당설정등기를 마쳤고 이후 이 사건 3개 부동산에 관한 경매절차에서 동시배당이 이루어졌는데, 반소원고가 배당표에 잘못이 있다고 주장하면서 반소피고를 상대로 부당이득반환을 청구한 사안에서, 공동저당권 설정등기 전에 가압류등기가 마쳐진 경우처럼 공동저당권과 동순위로 배당받는 채권이 있는 경우 민법 제368조 제1항 ‘각 부동산 경매대가’의 의미(= 매각대금에서 당해 부동산이 부담할 경매비용과 선순위채권뿐만 아니라 동순위채권에 안분되어야 할 금액까지 공제한 잔액) https://casenote.kr/대법원/2020다258893