임차권등기명령의 효력 대법원 2005다33039
1. 의의
1-1. 임차권 등기명령이란?
법원의 명령에 의하여 임차권의 등기를 하는 제도로써, 임차인이 보증금을 받지 못한 상태로 주택이나 상가건물을 비워줘야 할 경우 우선변제권을 상실하기 때문에 우선변제권을 유지한 채로 나갈 수 있도록 마련한 제도이다.
[참고법령] 주택임대차보호법 제3조의 3 ①
임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
1-2. 임차권 등기명령의 효력은?
임차권 등기명령시 해당 부동산을 점유하고 있지 않아도 대항력과 우선변제권이 유지된다.
[참고법령]주택임대차보호법 제3조의 3 ⑤
임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 제3조제1항의 규정에 의한 대항력 및 제3조의2제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기이후에는 제3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.
2. 사실관계
- 원고는 1996. 12. 12. 지상의 단층주택 60.49㎡(이하 '이 사건 부동산'이라고 한다) 중 15평을 임차보증금 7,000,000원에 임차하여, 1996. 12. 21. 이 사건 부동산에 입주하였는데, 1999. 7. 27. 위 임대차계약서에 확정일자를 갖추고, 같은 날 위 주소지로 전입신고를 마쳤다.
- 피고는 1999. 8. 31. 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액 금 11,700,000원, 채무자 소외 1, 근저당권자 피고로 된 근저당권설정등기를 경료받았다.
- 그 후, 원고는 1999. 10. 26. 이 법원 99카기3330호로 이 사건 부동산에 관하여 "임대차계약일자 : 1996. 12. 12., 임차보증금 : 금 7,000,000원, 주민등록일자 : 1999. 7. 27., 임차범위 : 이 사건 부동산 중 15평, 점유개시일자 : 1996. 12. 21., 확정일자 : 1999. 7. 27."로 된 주택임차권등기명령을 받아, 1999. 11. 11. 위 임차권등기를 마쳤다.
- 피고는 위 근저당권에 기하여 이 사건 부동산에 관하여 이 법원 2002타경35117호로 부동산임의경매신청을 하여, 이 법원은 2002. 10. 15. 경매개시결정을 하였고, 2002. 10. 17. 그 기입등기가 경료되었다.
- 이 법원은 위 경매절차를 진행하여 2004. 3. 2. 배당기일에 경락대금 등에서 집행비용을 공제한 배당할 금액 금 13,025,728원 중에서 이 사건 부동산 중 일부를 금 10,000,000원에 임차한 소외 2에게 위 배당할 금액의 1/2인 금 6,512,864원을, 신청채권자 겸 근저당권자인 피고에게 위 배당할 금액의 잔액 금 6,512,864원을 각 배당하는 내용으로 배당표(이하 '이 사건 배당표'라고 한다)를 작성하였다.
- 원고는 위 배당기일에서 이 사건 배당표 중 피고에 대한 위 배당액 중 금 3,743,568원에 대하여 이의를 진술하였고, 그로부터 7일 이내에 이 법원에 이 사건 배당이의의 소를 제기하였는데, 원고는 위 경매절차의 배당요구 종기까지 배당요구를 하지는 않았다.
3. 원고 및 피고의 주장
3-1. 원고의 주장
원고가 위 경매절차에서 배당요구를 하지는 않았으나 임차권등기를 마친 임차인은 배당요구가 없더라도 당연히 그 순위에 의하여 배당을 받을 수 있다고 할 것이므로, 피고보다 우선하여 배당받을 권리가 있는 원고를 배당에서 제외한 이 사건 배당표는 청구취지 기재와 같이 경정되어야 한다는 취지로 주장한다.
3-2. 피고의 주장
등기된 임차권등기명령권자라고 하여도 위 경매절차에서 배당요구를 하여야 배당받을 수 있고, 또한 이 사건에서 원고는 주택임대차보호법 소정의 대항력을 갖춘 최선순위의 임차인에 해당하여 위 경매절차에서 원고의 임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하므로, 이 사건 부동산의 매수인에게 그 임차권을 주장하여 그로부터 보증금을 반환받을 수 있는 원고가 위 경매절차에서 배당요구도 하지 않고 있다가 피고를 상대로 이 사건 배당이의 소를 제기하는 것은 신의칙에도 반하여 부당하므로, 이 사건 배당표는 어느 모로 보나 정당하다고 주장한다.
4. 이 사건의 쟁점
부동산 경매절차에서 등기된 임차권등기명령권자도 배당요구를 하여야 하는지의 여부를 다루고 있다.
즉, 원고인 임차권등기명령권자가 당연배당자인가, 비당연배당자인가가 이 사건의 쟁점이다.
5. 관련 법령
주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
주택임대차보호법 제3조의 3(임차권등기명령)
①임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
②임차권등기명령의 신청에는 다음 각호의 사항을 기재하여야 하며, 신청의 이유 및 임차권등기의 원인이 된 사실은 이를 소명하여야 한다.
1. 신청의 취지 및 이유
2. 임대차의 목적인 주택
3. 임차권등기의 원인이 된 사실
4. 기타 대법원규칙이 정하는 사항
③민사집행법 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항·제2항·제3항 전단, 제289조제1항 내지 제4항, 제290조제2항중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조, 제293조의 규정은 임차권등기명령의 신청에 대한 재판, 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판, 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판 또는 임차권등기명령의 집행 등에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 본다. <개정 2002.1.26>
④임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다.
⑤임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 제3조제1항의 규정에 의한 대항력 및 제3조의2제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기이후에는 제3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.
⑥임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 주택(賃貸借의 目的이 住宅의 일부분인 경우에는 해당부분에 한한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조의 규정에 의한 우선변제를 받을 권리가 없다.
⑦임차권등기의 촉탁, 등기공무원의 임차권등기 기입등 임차권등기명령의 시행에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.
⑧임차인은 제1항의 규정에 의한 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
주택임대차보호법 제3조의 5(경매에 의한 임차권의 소멸)
임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
주택임대차보호법 제4조 2항(임대차기간 등)
②임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다.
주택임대차보호법 제8조(보증금중 일정액의 보호)
①임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
②제3조의2제4항 내지 제6항의 규정은 제1항의 경우에 이를 준용한다.
민사집행법 제91조 제4항(인수주의와 잉여주의의 선택 등)
④제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.
민사집행법 제148조(배당받을 채권자의 범위)
제147조 제1항에 규정한 금액을 배당받을 채권자는 다음 각호에 규정된 사람으로 한다.
1. 배당요구의 종기까지 경매신청을 한 압류채권자
2. 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자
3. 첫 경매개시결정등기전에 등기된 가압류채권자
4. 저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자
6. 법원의 판단
6-1. 1심(광주지방법원 2004가단14869) / 원고 승
판결요지
부동산 경매에서 우선변제권 있는 확정임차인의 지위는 부동산담보권자와 아주 유사한 지위에 있어 등기된 임차권등기명령권자는 우선변제권을 가지고 있으며, 그 등기된 임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법상의 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸하는 것이 원칙이고, 또한 민사집행법상 저당권·압류·가압류에 대항할 수 있는 최선순위 용익권 중 전세권은 실체법상 존속기간이 지났는지에 관계없이 그 권리자가 배당요구를 하여야만 매각으로 소멸하는 것으로 규정되어 있어(민사집행법 제91조 제4항 단서), 이에 해당하는 권리는 비록 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었더라도 배당요구가 필요한 것으로 해석되는데 반하여, 등기된 임차권등기명령권자에게는 위와 같은 명문의 규정이 없으며, 마지막으로 임차권등기명령절차가 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 경료할 수 있도록 함으로써 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하는 등으로 임차인의 권익보호를 위한 제도라는 점 등을 종합하면, 등기된 임차권등기명령권자는 경매절차에서 따로이 배당요구를 하지 않더라도 당연히 배당요구를 한 것으로 보아 그에게도 배당을 하는 것으로 처리함이 상당하다.
6-2. 2심(광주지방법원 2004나10646) / 원고 승
판결요지
임차권등기명령권자의 경우 이미 임대차가 종료된 것을 전제로 하므로 위와 같은 임대차 해지의 의미로서의 임차인의 배당요구가 필요하지 않은 점, 주택임대차보호법 제3조의 2 제2항에 의하여 우선변재권이 인정되는 임차보증금반환채권자(이 경우 민사집행법 제88조 제1항에 의하여 임차권자의 배당요구가 필요함)와는 달리 임차권등기명령권자는 등기에 의하여 임차권의 존재가 외부의 이해관계인에게 공시되고 있고 등기명령 이후에 해당 주택을 임차한 임차인은 우선변제권이 없으므로(주택임대차보호법 제3조의3 제6항) 임차권등기명령권자를 당연히 배당에 참가하는 채권자로 해석하여도 배당절차의 안정을 저해할 우려가 크지 않다는 점 등을 고려하면 등기된 임차권등기명령권자는 경매절차에서 따로이 배당요구를 하지 않더라도 당연히 배앙요구를 한 것으로 보아 그에게도 배당을 하는 것으로 처리함이 상당하다고 할 것이다.
6-3. 3심(대법원 2005다33039) / 원고 승
판결요지
주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 "임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 제3조 제1항의 규정에 의한 대항력 및 제3조의2 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다."라고 규정하고 있고, 같은 법 제3조의5는 "임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다."라고 규정하고 있는바, 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있으므로( 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결 참조), 위 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우, 배당받을 채권자의 범위에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제148조 제4호의 " 저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자" 에 준하여, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보아야 할 것이다.
7. 검토의견
- 임차권 등기명령은 어떠한 권능을 행사하기 위한 것이라기보다는 임차 주택에 대하여 경매절차가 진행되는 경우 그 절차에서 보증금을 우선변제 받도록 하는데 그 주목적이 있다고 볼 수 있는 점,
- 임대차 기간이 종료되지 않고 대항력을 갖춘 임차인이 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더 이상 임대차 관계의 존속을 원하지아니함을 표명하는 것이기 때문에 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차해지의 의사표시로 볼 수 있는데, 임차권등기명령권자의 경우 이미 임대차가 종료된 것을 전제로 하므로 위와 같은 임대차 해지의 의미로서의 임차인의 배당요구가 필요하지 않은 점,
- 임차권등기명령권자는 등기에 의하여 임차권의 존재가 외부의 이해관계인에게 공시되고 있고 등기명령 이후에 해당 주택을 임차한 임차인은 우선변제권이 없으므로(주택임대차보호법 제3조의3 제6항) 임차권등기명령권자를 당연히 배당에 참가하는 채권자로 해석하여도 배당절차의 안정을 저해할 우려가 크지 않다는 점
등에 비추어 볼 때, 등기된 임차권등기명령권자가 당연배당자라는 법원의 판단은 정당하다.