등기된 임대차의 효력 대법원 92다24950

1. 의의

등기된 임대차란?

• 제3자에게 대항할 수 있는 효력을 갖춘 임대차계약을 의미한다.
  (민법 제186조: 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.)
• 다만, 등기하지 않아도 대항력을 갖추는 경우가 있다.
  1) 주택임대차계약에서 주택의 인도 및 주민등록(확정일자)을 마치는 경우.
  2) 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차계약을 등기하지 않은 경우, 임차인이 그 지상건물을 등기하였다면 토지에 관하여 권리를 취득한 제3자에 대하여 대항력을 갖는다.
  (민법 제622조 제1항: 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.)

2. 사실관계

• 원고 소유의 이 사건 대지(1,020.7m2)를 A가 임차하였다.
  1973년 11월 30일 A가 그 지상에 이 사건 건물을 신축하여 그의 명의로 소유권보존등기를 마쳤다.
  1990년 10월 26일 근저당권자 겸 A의 채권자인 B가 임의경매신청을 하였다.
  1991년 4월 19일 피고가 이 사건 건물을 경락받아 그의 명의로 소유권이전등기를 마치고 이 사건 대지 중 330.18m2를 그 부지로 사용했다.
• 1987년 12월 15일 C가 당시 소유자인 A와 이 사건 건물 중 지층 79.34m2와 1층 330.18m2에 대한 임대차계약을 체결하였다. C는 술집을 경영하면서 이 사건 건물의 부지 외에 이 사건 대지 중 나머지 공터부분도 함께 사용하였다.
  1989년 4월 17일부터 1990년 10월 17일까지 C가 A에게 대지사용료 명목으로 매월 2,200,000원 상당을 지급하였다.
  1990년 11월 21일부터 1991년 4월 25일까지는 C가 원고에게 대지사용료 명목으로 매월 2,200,000월 상당을 지급하였고, 그 이후 지급중단하였다.

3. 원고 및 피고의 주장

원고 측 주장

• 피고는 건물을 철거하고, 그 부지인 330.18m2를 원고에게 인도해야 한다.
  이 사건 건물의 신축 당시인 1973년 경에는 위 대지 주변이 아직 개발되지 않아 토지를 이용하지 못하고 있던 중, A가 이 건물을 건축하게 빌려 달라고 하여 그에게 위 대지를 임대하여 주었는데, 이제 이 사건 건물은 신축된지 20년 가까이 경과하여 낡은 건물이 되었고, 한편 위 대지의 과세표준이 그동안 계속 상승하여 1991년도 재산세가 약 40,000,000원정도 부과되었고, 위 대지에 관하여는 토지소유자와 건물소유자가 상이한 경우에 해당하여 향후 엄청난 금액의 토지초과이득세 부과가 예상되어 위 대지로 인하여 원고의 경제적 부담이 가중되고 있음에도 피고는 이 사건 건물을 경락 받은 후 C에게 이를 임대하여 상당한 임대수입을 얻고 있으면서도 위 대지 소유자인 원고에게는 임차의사의 표시조차 하지 않을 뿐만 아니라 이 사건 건물의 사용 및 그 임차인들의 영업에 절대 불가결한 그 부지 및 나머지 공터에 대한 사용료도 전혀 지급하지 않고 있다.
  이에, 원고는 피고에게 이 사건 건물의 철거를 청구하고, 그 부지인 330.18m2를 인도하라 주장하고 있다.

피고 측 주장

• 330.18m2 대지에 대한 임차권이 있다.
  이 사건 건물의 전 소유자인 A가 원고로부터 위 대지를 임차하였고, 피고가 이 사건 건물을 취득한 이후인 1991년 4월 25일까지 위 대지의 임대료를 원고에게 계속 지급하여 왔으므로 결국 피고에게도 위 대지에 대한 임차권이 있다고 주장하고 있다.
• 지상권이 인정되어야 한다.
  이 사건 건물을 경락받을 당시 건물소유자와 대지소유자가 다르기는 하였으나, A가 원고로부터 대지사용의 승낙을 받아 이 사건 건물을 신축하여 등기까지 마친 것이므로 특별한 사정이 없는 한 건물의 용도에 따라 상당 기간 존립을 용인하였고 건물의 소유권이 변동되는 경우 이를 철거하기로 한 것은 아니라 할 것이므로 이 사건 건물 부지에 대하여도 지상권이 인정되어야 한다고 주장하고 있다.
• 원고의 청구는 신의성실의 원칙에 위배된다.
  위와 같이 적법하게 건축된 이 사건 건물이 피고에게 경락되자 이의 철거를 구하는 것은 신의성실의 원칙에 위배된다고 주장하고 있다.

4. 쟁점

1. 건물에 대한 저당권이 실행되어 경락인이 건물의 소유권을 취득한 경우 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권도 건물의 소유권과 함께 경락인에게 이전되는지 여부.
2. 1.의 경우 토지 임대인의 동의가 없어도 경락인은 임대인에 대하여 임차권의 취득을 대항할 수 있는지 여부.
3. 임대인이 자신의 동의 없이 임차권이 이전되었다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우 그에 대한 주장 및 입증책임의 소재.

5. 관련법령

민법 제358조

저당권의 효력은 저당부동산의 부합된 물건과 종물에 미친다. 그러나 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다.

민법 제622조

1. 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.
2. 건물이 임대차기간 만료 전에 멸실 또는 후폐한 때에는 전항의 효력을 잃는다.

민법 제629조

1. 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.
2. 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

민사소송법 제261조

1. 제260조 제1항의 신청에 대한 결정은 피고에게 송달하여야 한다. 다만, 피고에게 소장의 부본을 송달하지 아니한 때에는 그러하지 아니하다.
2. 신청을 허가하는 결정을 한 때에는 그 결정의 정본과 소장의 부본을 새로운 피고에게 송달하여야 한다.
3. 신청을 허가하는 결정에 대하여는 동의가 없었다는 사유로만 즉시항고를 할 수 있다.
4. 신청을 허가하는 결정을 한 때에는 종전의 피고에 대한 소는 취하된 것으로 본다.

6. 법원의 판단

1심

• 원고[패] (서울민사지방법원 1991. 10. 18. 선고 91가합 36432)

1. 원고 소유의 이 사건 대지 상에 건립되어 있는 이 사건 건물을 피고가 소유하면서 위 대지를 위 건물의 부지로 점유하고 있기에 피고는 위 대지를 점유할 권원에 관하여 주장, 입증하지 않는 한 원고에게 위 건물을 철거하고 위 대지를 인도할 의무가 있다.
2. 원고는 A에게 이 사건 대지를 임대하고 그 지상에 이 사건 건물을 신축할 것을 승낙한 사실, 피고는 이 사건 건물의 근저당권자인 B의 임의경매신청에 의하여 이 사건 건물을 경락받은 후 원고에게 1990. 10. 26.부터 1991. 4. 25.까지의 대지사용료로 월 2,200,000원씩을 지급한 사실을 인정할 수 있다.
   위 인정사실에 의하면 원고는 위 건물을 경락받은 피고로부터 대지사용료를 수령한 이상 특단의 사정이 없는 한 피고에게 위 건물에 대한 대지를 임대하기로 승낙한 것이라고 할 것이므로 피고의 항변은 이유 있다.

2심

• 원고[승] (서울고등법원 1992. 5. 26. 선고 91나 61589)

1. 1심 동일
2. A가 이 사건 대지에 관한 임차권을 취득하였다 하여 이 사건 건물의 경락인인 피고도 당연히 임차권을 취득하였다고 할 수 없을 뿐만 아니라, 피고가 원고로부터 위 대지를 임차하거나 원고의 동의를 받아 이를 전차 하였거나 원고에게 위 대지의 임대료를 지급하였음을 인정할 수 있는 증거가 없고, 오히려 대지사용료 월 2,200,000원씩을 C가 술집 경영을 위해 지급하였다는 사실을 인정할 뿐, C와 원고, 피고와의 관계에 대한 특별한 주장 및 입증 없이는 이로써 피고가 원고에게 위 대지사용권이 있다고 인정할 수 없다.
3. 대지소유자인 원고의 승낙을 받고 건축된 건축물만을 전전양도받은 건물소유자에게는 그 부지에 대한 지상권이 설정되거나 관습상의 지상권이 발생한다 할 수 없다.
4. 원고가 위 대지를 임대하게 된 경위와 내용, A가 위 건물을 신축한 경위, 피고에게 위 건물의 철거를 구하게 된 경위 등 제반사정을 고려하면 원고의 청구가 신의성실의 원칙에 위배된다고 할 수 없다.

3심

• 원고[승] (대법원 1993. 4. 13. 선고 92다 24950)

1. 1심 동일
2. 2심 동일
3. 2심 동일
4. 2심 동일
5. A가 건물의 소유를 목적으로 원고에게 토지를 임차하였고, 그 토지 위에 소유하는 건물에 저당권을 설정한 때는 민법 제358조 본문에 따라 저당권의 효력이 건물 뿐만 아니라 토지의 임차권에도 미친다고 보아야 한다.
   건물에 대한 저당권이 실행되어 경락인인 피고가 건물의 소유권을 취득한 때에는 특별한 사정이 없는 한 토지의 임차권도 건물의 소유권과 함께 피고에게 이전된다.
6. 다만 위 5항의 경우에도 민법 제629조가 적용되기 때문에 토지의 임대인인 원고에 대한 관계에서는 원고의 동의가 없는 한 피고는 그 임차권의 취득을 대항할 수 없다.
   민법 제622조 제1항은 토지에 관하여 권리를 취득한 제3자에 대해 임대차의 효력을 주장할 수 있음을 규정한 취지일 뿐, 건물의 소유권을 취득한 피고가 토지의 임대인에 대한 관계에서 원고의 동의가 없이도 임차권의 취득을 대항할 수 있는 것까지 규정한 것이라고 볼 수 없다.
7. 특별한 사정이 있는 때에 한하여 경락인은 임대인의 동의가 없더라도 임차권의 이전을 임대인에게 대항할 수 있다고 봄이 상당하기에, 위와 같은 특별한 사정이 있는 점은 피고가 주장 및 입증하여야 한다.

7. 검토의견

원고 승소 판결인 2심 및 대법원 판결은 타당하다.
이 사건에서 피고가 위 대지를 점유할 권원에 대해 주장 및 입증하지 않는 한 원고에게 위 건물을 철거하고 위 대지를 인도해야 할 의무가 있고, 피고가 주장하는 사실은 원고에게 대지사용료 명록으로 월 2,200,000원씩 지급하였다는 것 뿐인데, 이마저도 피고가 직접 지급한 것이 아닌 C가 원고에게 지급한 것으로, C와 원고, 피고와의 관계에 대한 추가 입증이 없기에 인정될 수 없다.
또한 원고(임대인)에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있는 때에 한하여 피고(경락인)는 임차권의 이전을 원고에게 대항할 수 있는데, 피고는 특별한 사정에 대하여 주장하고 있지 않기에 고려할 필요 없다.