상가임대차보호법의 적용범위 대법원 2009다40967
1. 의의
상가임대차 보호법의 적용범위란?
▷ 상가건물 임대차보호법 제2조(적용범위) 1항에 따른 상가건물에서 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말하며 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함하는 것을 말한다.
▷ 다만 상가건물 임대차보호법 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니한다.
2. 사실관계
가. 원고는 2003.11.08. 주식회사 C의 소유인 2층 공장 및 사무실로 이루어진 화성금속이라는 건물의 1층의 약 20평을 임차하였다.
나. 원고는 임차보증금 2500만원을 C에게 지급하고 임차기간은 2003.11.08.로부터 5년을 설정하였다.
다. 원고는 임차부분을 인도받고 같은달 10일(2003.11.10.) 임차부분에 관하여 서광주세무서에 D(동양도금)이란 상호로 사업자 등록을 마쳤다.
라. 원고는 임차부분과 인접한 콘테이너 박스에서 고객을 상대로 영업활동을 하였다.
마. 피고는 2005.12.01.경 C로부터 이 사건 건물(화성금속)을 매수한 후 같은달(2023.12.30.) 소유권 이전등기를 마쳤다.
바. 원고는 2006.08.28.경 피고에게 이 사건 임차부분(동양도금)을 인도하였다.
사. 원고는 임차보증금 2500만원의 반환을 요구하는 상황
3. 원고 및 피고의 주장
○ 원고측 주장
- 원고가 상가건물인 이 사건 임차부분을 임차한 후 사업자등록을 마쳐 대항력을 취득하였다.
- 원고는 임차부분과 인접한 콘테이너 박스에서 고객을 상대로 영업활동을 하였기에 상가건물임대차보호법이 적용된다 주장함.
- 이에 피고가 이 사건 건물을 양수하여 임대인의 지위를 승계하였고 그 후 피고의 요구에 따라 원고가 이 사건 임차부분을 피고에게 인도하여 임대차계약이 종료되었으므로 피고는 원고에게 임차보증금 2,500만 원을 반환할 의무가 있다.
○ 피고측 주장
- 이 사건 임차부분이 상가건물이 아닌 공장이어서 상가건물임대차보호법이 적용되지 아니한다.
- 상가건물이라 하더라도 이 사건 임대차계약의 기간만료일이 2008. 11. 8.이어서 임대차계약이 종료되지 아니하였으므로 피고는 원고에게 임차보증금을 반환할 의무가 없다.
- 임차부분이 상가건물임대차보호법의 적용을 받는다고 하더라도, 피고의 원고에 대한 미지급 폐수처리비용, 전기요금 등의 채권으로 원고의 위 보증금반환채권과 상계한다고 주장하며 원고의 청구에 응할 수 없다고 주장한다.
4. 쟁점
가. 원고가 임차한 임차부분에 대하여 사업자등록 후 대항력이 정당하고 상가건물임대차보호법에 적용되는지 여부.
나. 임차부분이 상가건물이라 하더라고 계약기간 만료가 아니되었기에 임대차계약이 종료되지 않았으므로 임차보증금 반환 의무가 없는지의 여부.
다. 피고가 주장는 원고의 미지급 폐수처리비용, 전기요금 등의 채권이 보증금 반환채권과 상계하는지의 여부
5. 관련법령
가. 상가건물 임대차보호법 제1조 (목적)
- 이 법은 상가건물 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
나. 상가건물 임대차보호법 제2조 (적용범위)
1) 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다.
다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2020. 7. 31.>
3) 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.
다. 상가건물 임대차보호법 제3조 (대항력)
1) 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
2) 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
6. 법원의 판단
□ 1심 광주지방법원 2006가단97493 (원고 승)
1. 임차부분에서 상품의 보관·제조·가공 등의 사실행위, 주문과 상품(용역)의 판매 등의 영업행위도 함께 이루어진 점, 원고는 이 사건 임차부분과 인접한 콘테이너박스 외에 별도의 영업장소를 두지 아니한 점, 원고와 같이 소규모로 제조·판매업을 경영하는
개인사업자의 경우 사실상 영업장소와 공장을 구분하기 어려운 점 등을 고려하여 임차부분은 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물이다.
2. 따라서 원고가 이 사건 임차부분에 관하여 대항력을 취득한 후 피고가 이 사건 건물을 양수하였으므로 피고는 이 사건 임대차계약의 임대인지위를 승계하였다. 또한 위 인정사실과 같이 원고가 이 사건 임차부분을 인도한 후 피고가 이를 다른 임차인에게
임대함으로써 이 사건 임대차계약은 원고와 피고의 묵시적 합의에 의하여 해지되었다. 그러므로 피고는 원고에게 위 임차보증금을 반환할 의무가 있다.
3. 피고는, 원고가 전기세, 시설사용비 등을 C와 피고에게 미지급하였으므로 이를 임차보증금에서 공제하여야 한다고 주장하나 원고가 미지급한 전기세 및 시설사용비 등의 구체적 액수에 대하여 피고의 아무런 주장·입증이 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.
□ 2심 광주지방법원 2008나3080 (피고 승)
1. 상가건물인지의 여부는 공부상의 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업에 사용하느냐의 여부에 따라 실질적으로 판단하여야 할 것인데, 상가건물은 영업을 위한 장소라 할 것이므로 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는
공장·창고 등은 이에 해당한다고 할 수 없고, 다만 이와 함께 영업활동이 이루어지는 장소라면 이법의 적용대상인 상가건물에 해당한다고 보아야 할 것이다.
2. 이 사건 임차부분의 대부분이 도금작업을 위한 생산시설로 사용되고 있는 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면, 이 사건 임차부분의 주된 부분은 영업용이 아닌 상품의 제조·가공 등의 사실행위가 이루어지는 공장으로 봄이 상당하다 할 것이고,
원고가 이 사건 임차부분에 관하여 사업자등록을 마쳤다는 점만으로는 이 사건 임차부분을 상가건물임대차보호법의 적용대상인 상가건물에 해당한다고 단정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없는바, 이 사건 임차부분이 상가건물임을 전제로 한
원고의 주장은 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 이유 없다.
□ 3심 대법원 2009다40967 (원고 승)
1. 상가건물 임대차보호법의 목적과 위 규정에 비추어 보면, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다고 볼 것이다.
그리고 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지 여부는 공부상의 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은
영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법의 적용대상인 상가건물에 해당한다고 할 것이다.
2. 원고는 2003. 11. 8. 이사건 임차부분을 인도받고, 같은 달 10일 서광주세무서에 동양도금이라는 상호로 사업자등록을 마친 후 이 사건 임차부분에서 도금작업을 하여 온 사실, 원고는 이 사건 임차부분 및 인접한 컨테이너박스에서 고객으로부터 도금작업에 관한
주문을 받고 완성된 도금제품을 고객들에게 인도하고 수수료를 지급받는 등의 영업활동을 하여 온 사실을 알 수 있다. 앞서 본 법리와 사실관계에 비추어 보면, 이 사건 임차부분과 인접한 컨테이너박스는 일체로서 도금작업과 더불어 영업활동을 하는 하나의
사업장이라고 할 것이므로, 이 사건 임차부분은 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당한다고 봄이 상당하다.
3. 원심은 이 사건 임차부분과 인접한 컨테이너박스에서 도금작업과 더불어 영업활동이 이루어진 사정은 고려하지 않고 이 사건 임차부분의 주된 부분은 영업용이 아닌 사실행위가 이루어지는 공장으로서 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 아니라고 판단하였는바,
원심의 이러한 판단은 상가건물 임대차보호법의 적용범위에 관한 법리를 오해한 것이고, 그 결과 판결에 영향을 미쳤다고 할 것이다.
7. 검토의견
1. 상가건물 임대차보호법은 상가건물 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
2. 상가건물에 해당하는지 여부는 공부상의 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법의 적용대상인 상가건물에 해당한다고 할 것이다.
3. 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
위 호와 관련, 원고의 임차부분은 상가건물 임대차보호법을 적용할 수 있다는 법원의 판단은 타당하고 생각한다.