전세권자의 지위와 대항력을 갖춘 임차인 사례 2010다900

전세권자의 지위와 대항력을 갖춘 임차인 사례 (2010마900)

의의

• 최선순위 전세권자로서의 권리와 대항력을 갖춘 임차인으로서의 권리를 갖춘자가 전세권으로서의 권리를 행사하여 전세권이 소멸한 경우, 되돌려받지 못한 보증금에 대하여 대항력을 행사할 수 있으며 나머지 보증금을 전부 반환받을 수 있다.

사실관계

1. 주택에 전세권설정등기를 마치고 전입신고도 한 임차인은 이후 진행된 강제경매절차에서 권리신고 및 배당을 요구함.
2. 이에 대해 매수인은 임차인을 상대로 부동산인도명령을 신청하였으나, 1심은 이를 기각함.

원고 및 피고의 주장

1. 원고(매수인)의 주장

• 임차인의 전세권이 매각으로 소멸한 이상 후순위 임차권도 소멸하게 되므로, 임차인에게는 대항할 권리가 없다.

2. 피고(임차인)의 주장

• 임차인의 전세권이 매각으로 인하여 소멸되었을지라도, 임차인과 최선순위 전세권자가 동일인이고 목적물인 주택도 동일한 상황일 시에는 임차인의 임대차계약은 소멸하지 않으며, 전세권으로 확보한 담보가치가 약화되지 않는다.

쟁점

• 최선순위 전세권자의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 지위를 함께 가지고 있는 자가 전세권자로서 배당을 요구해 전세권이 매각으로 소멸될 때, 변제받지 못한 나머지 보증금에 대해 대항력을 행사할 수 있는지 여부

관련 법령

• 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인의 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 
④ 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 

• 민사집행법 제91조

③ 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.
④ 제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그 중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다. 

법원의 판단

1. 1심

- 주택에 최선순위로 전세권설정등기를 마치고 등기부상 새 이해관계인이 없는 상태에서 전세권설정계약과 계약당사자, 계약목적물 및 보증금 등에 있어 동일성이 인정되는 임대차계약을 체결해 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 경우, 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가진다.
- 선순위 전세권이 말소기준권리가 되어 후순위 임차권이 소멸한다면 임차인의 지위를 강화하기 위해 설정한 전세권이 오히려 임차인의 권리를 약화시키는 경우가 되므로, 이는 불합리하다.
- 임차권자와 전세권자와 임차인이 동일인인 경우, 전세권자로서 배당을 요구해 매각에 의해 전세권이 소멸되더라도 임차권자로서의 자격과 권리는 그대로 유지되어 변제되지 않은 나머지 보증금에 대해 대항력을 행사할 수 있고 배당도 요구할 수 있다. 

2. 2심

- 1심의 판결 유지

3. 3심

- 원심이 1심의 판결을 유지한 것은 정당하고, 재항고이유로 주장하는 법리오해 등의 위법이 없다. 
- 재항고를 기각하고 재항고비용은 재항고인이 부담한다. 

검토의견

• 실제로 경매 절차에서 해당 판례를 잘 숙지하지 못하여 미납하는 사례가 종종 발생한다.
• 선순위 전세권이 말소기준권리일 때에는 권리분석에 유의하여 대항력 유무를 제대로 판단하는 것이 중요하다.