관습법상 법정지상권 2009다62059
의의
지상권이란?
지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다. (민법 제 279조) 즉, 토지 사용권을 뜻한다.
법정지상권이란?
당사자와의 약정에 의하지 않고 법률에 의해 성립하는 지상권이다.
관습법상 법정지상권이란?
건물과 토지의 소유권이 동일인에게 있다가 매매 등의 사유로 건물의 소유자가 달라지게 된 경우 건물 소유자가 당연하게 취득하게 되는 지상권이다. 단, 상호간에 특약이 있거나 관습법상의 법정지상권을 인정할 사유가 없다고 보일 경우에는 성립하지 않는다.
후자의 경우는 대법원 2002. 6. 20 선고 2002다9660 전원합의체 판결을 참고할 수 있습니다. “미등기 건물을 대지와 함께 매도하여 매수인에게 대지에 대해서만 소유권이전등기가 경료되고 매도인이 미등기건물의 소유자, 매수인이 대지에 대한 소유자가 되었더라도 매도인에게 관습법상의 법정지상권을 인정할 이유가 없다.”
사실관계
소외 1과 소외 2는 이 사건 토지와 건물의 원 소유자이다.
이 때 다뤄지는 토지와 건물은 토지 1, 토지 1에 건축된 건물 10, 11, 12, 13, 14의 총 4개 세대와 토지 2, 토지 2에 건축된 건물 3, 9가 있다. 또한 건물 14 부분은 개별 호수가 아닌 공유부분이다.
원고는 소송 당시 토지1, 2와 토지 2에 건축된 건물 3, 9를 낙찰받아 소유권을 가진 사람이다.
피고는 총 7명으로, 소송 당시 토지 1에 건축된 건물 10, 11, 12, 13의 소유권을 가졌으며 그 중 두 명은 각 건물 10과 11을 점유하고 있다.
1) 2003. 6 경 소외 2는 본인을 건축주로 하여 본인 소유인 토지 1에 다세대주택 공사를 시작하였고 이 때 소외 1에게 도급을 주었다. 또한 같은 날 소외 1은 본인 소유의 토지 2에 본인을 건축주로 하여 토지 2에 다세대주택 공사를 시작하였다.
2) 2003. 7. 14. 소외 2는 토지 1의 155분의 1.76 지분에 관하여 소외 1 앞으로 소유권이전등기를 경료하였고, 매매계약 체결로 소외 1이 계약금을 지불(잔금은 지불하지 않음)하여 2003. 9. 8. 소외 1 앞으로 나머지 지분이 넘어가며 토지 1 전부에 대하여 소외 1이 소유하게 되었다.
3) 2003. 7. 14. 소외 1은 토지 2의 231분의 1.76지분에 관하여 소외 2 앞으로 소유권이전등기를 경료 하였다가 이후 2003. 9. 8. 다시 돌려받았고, 이에 따라 토지 1과 토지 2의 소유권은 전부 소외 1이 가지게 되었다.
4) 소외 1은 본인이 토지 1, 2에 대해 소유권을 전부 가지게 된 날 2003. 9. 8. 토지 1, 2를 공동담보로 하여 대출을 받으면서 조흥은행에게 1번 근저당권을 설정해주었다.
5) 2005. 3. 9.부터 2004. 12. 1.까지 소외 9, 조흥은행, 소외 10의 신청으로 인하여 토지 1, 2에 대해 강제경매개시결정이 내려졌으며 그 기입등기가 경료되었다.
5) 2005. 5. 11. 가처분등기 촉탁으로 토지 1에 건축되어있는 건물 10, 11, 12, 13이 소외 2에게 소유권이 넘어갔다.
6) 이후 강제경매 실행으로 2007. 4. 25. 원고가 토지 1, 2와 토지 2에 건축되어있는 3, 9 건물을 낙찰 받아 소유권이전등기가 경료되었다.
7) 2007. 8. 6. 즉 원고가 토지 1을 낙찰받은 이후에 진정명의 회복으로 인하여 그 중 일부인 건물 10, 12, 13은 소외 1에게 소유권이 다시 넘어갔고 소외 1은 그 건물 10, 12, 13에 대하여 피고 7명에게 지분을 나누어 소유권이전등기를 경료하였다. 그리고 남은 건물 11의 경우 소외 2가 피고 3에게 소유권을 넘겼다.
원고 및 피고의 주장
1) 원고의 주장 : 본인이 낙찰받았을 당시에 토지 1은 소외 1의 명의, 건물 2는 소외 2의 명의로 애초에 토지와 건물의 소유권자가 달랐으므로 본인이 낙찰받았을 때에도 관습법상 법정지상권이 성립하지 않는 것이라고 주장한다. 따라서 피고들에게 건물 명도, 건물 철거, 토지 인도, 퇴거를 요구한다.
2) 피고(피고1 외 6인) : 토지 1과 그 위에 세워진 건물의 소유권자가 소외 1로 같으므로, 원고의 낙찰로 인하여 소유권이 달라지면서 관습법상 법정지상권이 성립한다.
쟁점
관습법상 법정지상권의 성립 여부를 판단하기 위해 토지와 그 지상 건물이 동일인에게 속하였는지를 따지는 시기가 언제인지.
관련법령
1) 민법 제279조 (지상권의 내용) 지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다.
2) 민법 제366조 (법정지상권) 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.
법원의 판단
1) 1심 : 원고 승.
서울북부지방법원 2008. 6. 3. 선고 2007가단29345 판결
원고의 주장에 맞게 피고들은 법정지상권을 가지지 않으므로 원고의 청구를 인용. (소외 2에 대한 청구는 기각)
2) 2심 및 3심 : 피고 승.
2심 서울북부지방법원 2009. 7. 15. 선고 2008나5972 판결
토지 1에 있는 건물은 건축 당시 소외 2가 소외 1에게 공사도급을 준 것으로, 토지 1토지 1의 건물은 소외 1이 자신의 노력을 들여 건축한 것이다. 또한 소외 1은 소외 2로부터 토지 1에 대한 매매대금의 계약금만 지불하고 잔금은 지불하지 않았다. 그렇다면 소외 1이 채무자가 되고 소외 2가 채권자가 되는데, 소외 1이 본인이 짓고 있는 건물의 건축허가 명의를 채권자인 소외 2로 하였다면, 지불하지 않은 잔금인 대지대금채무를 담보하기 위한 경우가 일반적이고, 그렇다면 완성될 건물에 담보권을 설정하는 것이라고 할 수 있다. 그렇다면, 완성된 건물은 일단 이를 건축한 채무자인 소외 1이 원시취득하고 그 후 담보목적 범위 내에서 채권자에게 소유권이 이전된다고 보아야 할 것인데, 소유권이 그와 다르게 소외 2의 명의로 되어있었던 것은 가처분등기 촉탁에 의해 이루어진 것으로 진정명의 회복을 원인으로 소외 1에게 소유권이 다시 넘어갔으며, 그것이 아니더라도 담보목적의 범위 내에서 소유권이 이전될 뿐이지 법정지상권이 성립되지 않는다고 보기 어렵다.
또한 원고는 낙찰 당시 이미 법정지상권 성립 여부가 불명확하다는 점을 이미 알 수 있었다. 강제경매 개시 이후 앞서 말한 법정지상권 성립 여부의 불명확을 이유로 수차례 유찰되어 최초 감정평가액인 840,200,000원에서 1/7 가량인 110,848,000원까지 최저매각가격이 내려간 것을 원고가 낙찰받은 것이기 때문이다. 그렇다면 원고의 청구가 권리남용 내지 신의칙 위반에 해당될 여지도 있다.
3심 대법원 2013. 4. 11. 선고 2009다62059 판결
동일인의 소유였던 토지와 그 지상 건물이 소유자가 다르게 된 때에는 특약이 없는 한 건물소유자는 관습법상 법정지상권을 취득하며, 그 성립은 토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 유효하게 변동될 당시에 동일인이 토지와 그 지상 건물을 소유하였던 것으로 족하다.
토지와 지상 건물이 동일인에게 속하였는지, 그래서 관습법상 법정지상권이 성립하는지를 따지는 시기는 아래와 같이 판단해야 한다. (대법원 2012. 10. 18. 선고 2010다52140 전원합의체 판결을 참조)
(1) 토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 강제경매로 인하여 매수인에게 이전되는 경우, 매각대금 완납 시가 아니라 강제경매개시결정으로 압류의 효력이 발생하는 때.
(2) 강제경매개시결정 이전에 가압류가 되어있다가 본압류로 이행되었을 경우에는 가압류 효력이 발생한 때.
나아가 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물에 관하여 강제경매를 위한 압류나 그 압류에 선행된 가압류가 있기 전에 저당권이 설정되어 있다가 그 후 강제경매로 인해 저당권이 소멸한 경우에는, 법정지상권 성립 여부를 그 저당권 설정 이후의 특정 시점을 기준으로 판단하게 된다면 저당권자는 예상치 못한 이익 또는 손해를 입게 되므로 그 저당권 설정 당시를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에게 속하였는지에 따라 관습법상 법정지상권의 성립 여부를 판단하여야 한다.
가처분등기 촉탁으로 소외 2가 토지 1에 있는 건물의 소유권을 넘겨받은 것은 강제경매개시결정 이후의 것으로, 그렇다면 강제경매개시결정 이전에 토지에 대한 근저당권 설정이 있었고, 건물 10, 11, 12, 13의 공사가 상당히 진전되어 있었던 것 등을 토대로 하면 토지 1과 그 지상 건물인 건물 10, 11, 12, 13의 소유권자가 동일인 소외 1이었으므로 소외 1은 관습법상 법정지상권을 취득하며, 건물 10, 12, 13 건물의 소유권을 소외 1에게서부터 넘겨받은 피고들도 마찬가지로 관습법상 법정지상권을 취득하는 한편, 건물 11 부분에 대하여서는 경매 매각대금 완납 당시 피고 3이 이미 유효한 소유권이전등기를 경료하고 있었기 때문에 관습법상 법정지상권을 마찬가지로 취득한다.
검토의견
권리관계가 상당히 복잡한 케이스이나, 결국 강제경매개시결정 당시에는 소외 1이 토지 1과 그 지상 건물의 소유자였음이 명확하고 그 이후 소유권 변동이 일어났다고는 하나 진정명의 회복으로 결국 소외 1이 소유권을 회복하였기 때문에 원고의 청구가 이유 없다는 판결에 동의한다.