권리금회수기회요청권 대전지방법원 2016나108951,108968

1. 의의

권리금 회수기회 보호란?

임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지, 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금 지급받는 것을 방해하여서는 아니되는 것을 말한다.

해당 판결 사례는?

1. 제1심 판결 “대전지방법원 2016.9.22. 선고 2015가단220228(본소), 35193(반소)” 중 반소에 대한 부분 중 피고 패소 부분을 취소하는 판결임.
2. 제1심 판결의 본소 원고가 주장한 임대차계약의 종료여부에 따른 피고의 부동산 반환은 변함없이 확정 사항이나
3. 반소 피고가 주장한 상가임대차법에 손해배상금을 원고가 피고에게 지급할 의무가 없다는 것에 대한 제 1심 판결의 부분 취소 건.

2. 사실관계

본소 요약

1. 원고는 피고와의 임대차계약을 기간을 2013. 8. 30.부터 2015. 8. 29.까지로 정하여 임대차계약을 체결함.
2. 이 사건 임대차계약의 특약사항에는 "점포의 권리금과 시설비를 일절 인정하지 않으며, 민·형사로 이를 청구할 수 없음"으로 정하고 있기에 손해배상금을 지급할 수 없음을 주장함.
3. 허나 피고는 새로이 임대차계약을 체결할 것을 주선하였고
4. 원고는 갱신하지 않겠다는 취지로 통지함

반소 요약

1. 피고는 신규 임차인이 되려는 E와 새로운 임대차계약을 채결할 것을 주선함
2. 원고가 거절하여 이사건 점포에서 권리금 1억원을 회수하지 못하는 손해를 입었다고 주장함
3. 피고는 원고에게 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호, 제3항에 따라 손해배상으로서 1억 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다라고 주장함.

• 이에 따른 제 1심 판결에서는 원고의 100% 승으로 마무리 되었으나, 항소에 따른 “대전지방법원 2017. 5. 19. 선고 2016나108951, 108968 판결”에서는 반소원고인 피고의 주장이 받아 들여지며 원고 일부승 으로 마무리 되었다.

• 즉, 이 사건 임대차계약은 기간만료로 종료하였으므로, 특별한 사정이 없는 한, 피고는 원고들에게 이 사건 건물의 1층 부분 중 원고들이 구하는 주문 29.9㎡를 인도할 의무가 있다고한 부분은 변동사항 없이 확정 되었으며,

• 피고가 주장하는 상가임대차법 제10조 제1항 제3호의 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서의 “권리금”을 원고가 지급해야하는 의무가 있는지의 여부가 관건인 판결 사례이다.

3. 원고 및 피고의 주장

원고의 주장

전체 임대차기간이 5년이 경과하여 임차인인 피고가 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임차인에게 권리금 회수기회가 보장된다면,

사실상 임대인으로 하여금 임대차목적물의 사용기회를 박탈하는 것이므로, 원고들은 상가임대차법 제10조의4의 권리금회수 방해금지 의무를 부담하지 않고,

이 사건 임대차계약서에 기재된 권리금 포기에 대한 특약사항이 유효하므로, 피고에게 손해배상금 및 지연손해금을 지급할 의무가 없다라고 주장함.

피고의 주장

피고는 원고들에게 이 사건 점포에서 신규 임차인이 되려는 E과 새로운 임대차계약을 채결할 것을 주선하였는데도 원고들이 정당한 사유 없이 이를 거절한 탓에,

피고가 이 사건 점포에서 권리금 1억 원을 회수하지 못하는 손해를 입었다.

따라서 원고들은 연대하여 피고에게 「상가건물 임대차보호법」(이하 '상가임대차법'이라 한다) 제10조의4 제1항 제4호, 제3항에 따라 손해배상으로서

1억 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다라고 주장하였으나, 제1심에서 패소하였고, 피고는 이를 받아들이지 않고 항소하였다.

4. 쟁점

1. 원고와 피고가 맺은 임대차계약 기간을 갱신하지 않고 종료하게 되었을 때, 피고가 원고에게 부동산에 대한 권리를 행사할 수 없다는 판결이 항소로 인해 뒤바뀔수 있을지의 여부
2. 이 사건 임대차계약의 특약사항에 따른 "점포의 권리금과 시설비를 일절 인정하지 않으며, 민·형사로 이를 청구할 수 없음"이라고 정한 부분이 있는데도 불구하고, 상가임대차법 제10조4 제1항 제4호, 제3항에 의거, 피고의 항소로 인하여 원고가 손해배상금 및 지연손해금을 지급해야 하는지의 여부

5. 관련법령

상가건물 임대차보호법 제10조

1. 제10조(계약갱신 요구 등) 제 1항 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.>

2. 제10조(계약갱신 요구 등) 제 2항 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.>

3. 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 제1항 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. (개정 2018. 10 16)

1) 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 제1항 제1호. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2) 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 제1항 제2호. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행

3) 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 제1항 제3호. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4) 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 제1항 제4호. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

4. 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 제2항. 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1) 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 제2항 제1호. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2) 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 제2항 제2호. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3) 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 제2항 제3호. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4) 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 제2항 제4호. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

5. 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 제3항. 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

6. 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 제4항. 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

7. 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 제5항. 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

6. 법원의 판단

• 제 1심 판결 중 반소에 대한 피고의 항소를 일부 받아들여, 제 1심 판결 중 반소 부분을 인정 범위 내에서 취소하고, 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항에 의거하여 손해배상액과 지연손해 금액을 지급할 의무가 있다고 최종 판단 하였다.

• 피고는 이 사건 임대차계약이 만료되기 3개월 전부터 기간만료일인 2015. 8. 29.까지 사이에 권리금 1억 원을 주겠다는 임차인을 원고들에게 주선하였으나, 원고들은 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약을 거절한 사실(이 사건 위반행위), 이 사건 임대차계약 종료 당시 권리금은 63,738,000원(=유형재산 평가금액 21,738,000원+무형재산 평가금액 42,000,000원)인 사실이 인정된 것이다.

• 주문 내용

1. 제1심판결 중 반소에 대한 부분 중 아래에서 지급을 명하는 금액에 해당하는 피고(반소원고) 패소 부분을 취소한다.
2. 원고(반소피고)들은 연대하여 피고(반소원고)에게 22,390,000원 및 이에 대한 2015. 10. 7.부터 2017. 5. 19.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
3. 피고(반소원고)의 본소에 대한 항소 및 반소에 대한 나머지 항소를 모두 기각한다.
4. 본소에 대한 항소비용은 피고(반소원고)가 부담하고, 반소에 대한 소송총비용 중 1/5은 원고(반소피고)들이, 4/5는 피고(반소원고)가 각 부담한다.
5. 제2항은 가집행할 수 있다.

7. 검토의견

• 이 사건 법률조항의 해석, 적용에 상가임대차법 제10조제2항을 유추적용 하는지 여부

상가임대차법은 임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 신용 등의 경제적 이익이 임대인의 계약해지 및 갱신거절에 의해 침해되는 것을

그대로 방치하고 있었다. 따라서 임차인은 결국 다시 시설비투자, 신용확보와 지명도 형성을 위해 상당기간 영업손실을 감당하여야 하는 문제점이 발생한다.

이를 토대로 법률해석 권한의 한계가 있음을 알 수 있다.

• 자영업자가 영업을 하기 위하여 일정 기간 동안 차임을 주고 상가건물을 빌리는 경우,

그 자영업자가 영업하기 위해 투입한 유∙무형의 재산적 가치가 축적될 수 있기 때문에, 이는 상가건물의 가치 상승을 일으키게 된다.

하지만 임대차계약이 종료되면, 임차인으로서는 자신의 노력으로 상승한 가치를 상가건물에 온전히 놓아두고 나올 수밖에 없고, 임대인은 이자에 대응하는 차임 외에

임차인의 노력으로 만들어진 상가건물의 가치상승분을 독식함으로써 일종의 불로소득을 취하게 되어 정당하지 못한 부분이 발생한다.

• 따라서 상기 내용을 토대로 피고의 주장인 손해배상액 청구에 동의하는 바이며, 이는 법원의 판결과도 일치하는 바이다.

임차인의 계약갱신요구권이 소멸하는 5년이 도래하는 시점에는, 그 요구권의 소멸과 권리금 회수 기회까지 박탈당하게 됨으로써, 본래의 법률조항이 달성하고자 한

입법 목적이 상당히 퇴색될 수 밖에 없는 사례로 남을 수 있는 사건이기도 하였다.

하지만 이 판례는 법원의 판결이 단순히 법률조항과 그동안의 판례결과를 기반으로만 판결하지 않고, 원고와 피고간의 주장을 중심으로 사건을 면밀히 분석하여

입법자가 이를 교정하기 위해 2015. 05. 13. 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 법률조항을 개정하는 되는 결단을 내리게 되어, 굉장히 인상깊은 판례가 아닐까 싶다.

• 결론적으로 원고는 이 사건 임대차계약을 거절한 사실 즉, 이 사건 위반행위가 있었음을 법원에서 판결하였고,

유형 자산인 상가건물에서 피고의 오랜 기간 영업으로 인해 유∙무형의 재산적 가치가 축적됨과 동시에 상가건물의 가치가 상승되는 여러가지 사항을 고려해보았을 때,

제10조의4 권리금 회수 기회 보호에 따라 원고는 피고에게 손해배상금을 지급할 의무가 충분히 있다고 판단하는 바이다.