무상거주각서를 작성해준 사례 대법원 87다카1708

대법원 1987.11.24 선고 87다카1708 판결

제목

• 무상거주각서를 작성해준 사례 [대법원 1987. 11. 24. 선고 중요판결]

의의

• 주택임대차 보호법은 특별법으로 일반 법보다 우선됩니다.
• 임차인 대항력이란?
• 임대주택의 입주자가 임대사업자나 임대사업자로부터 임대주택의 소유권을 양수한 제3자에게 임대차계약기간 동안 그 임대주택에서 퇴거 당하지 않고 생활할 수 있는 것을 말하고, 입주자가 임대보증금의 전액을 다 받을 때까지는 그 임대주택에 거주하여 대항할 수 있다는 것을 말합니다.
• 임대차계약기간 종료 전에 대항력을 취득하기 위해선 임대주택의 입주자는 임차권의 등기 또는, 주택의 인도와 주민등록을 완료를 해야 합니다.
• 임차권을 등기하여 대항력을 취득하는 경우에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생기며, 임대주택에 주민등록 전입신고를 하고 실제 거주함으로써 대항력을 취득하는 경우에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다. 대항력을 유지하려면 주민등록 전입신고와 거주해야 하는 대항 요건은 계속 존재해야 합니다.
• 무상거주확인서란 거주자가 임차권이나 전세권에 의해 거주하고 있는 것이 아니라 무상으로 거주하고 있다는 사실을 확인해주는 문서입니다.

사실관계

• "갑" -임차인(피고)
• "을" -소유자(소외)
• "병" -근저당권자(원고)

-1984.02.16 : "갑"은 "을" 소유의 건물을 보증금 3,400만원에 기한을 정하지 않고 전세를 얻어 입주합니다.

(다만, 위 전세보증금 중 1,000만원은 피고의 매형인 소외 "을"로 부터 차용하였고, "갑은" 소외인의 아들인 소외 "을 자녀" 와 같은 건물에서 데리고 있기로 하였던 탓으로, 임대차계약서상 임차인의 명의를 편의상 소외 "을" 자녀로 표시하였습니다.)

-1984.02.22 위 건물에 입주함과 동시에 주민등록법에 의한 전입신고을 완료하였습니다.

-1984.03.08 : "을"은 이 건물을 담보로 "병"에게, 주 채무자 지경실업(주)을 위해 채권최고액 1.5억의 근저당권을 설정해주었습니다.

-1984.03.12 : "갑"은 "을" 의 부탁으로 "병" 은행 직원에게 무상거주확인서를 제출하였습니다.

-이후에 "병"이 건물을 임의경매 신청 한 후 직접 낙찰 받은 뒤, "갑"에게 명도를 요구하였으나 기한을 정하지 않은 임대차계약에 의거 대항력을 주장하며 거부하였습니다.

쟁점

• 피고가 채권적 전세를 얻어 입주하고 그 주민등록의 전입신고까지 마쳐 대항력을 갖추었으나, 소유자는 피고의 매형이며, 임차인은 편의상 소유자의 자녀 명의로 되어있습니다.
• 위 임대차계약서상은 임차인이 소외 "을" 자녀로 되어 있다 하더라도 실제의 임차인은 피고라고 보면,
• 후 순위 근저당권자인 원고은행 직원에게 거짓으로 임대차계약을 체결하였으나 그 보증금을 지급한 바가 없다고 하며, 그와 같은 내용의 각서까지 작성하여 주어 원고가 위 부동산 가치를 높게 평가하도록 하여 소외인에게 대출하도록 도움을 주었고 결국 임대인의 지위를 승계한 원고는 위 전세금을 반환할 의무가 없음을 주장하며, 명도를 요구하여 문제가 된 분쟁입니다.

원고의 주장

• 피고가 근저당권설정등기 이후, 스스로 전세계약등을 체결한 사실이 없다는 각서를 제출하였으니 주택임대차보호법상 인정되는 대항력 내지 승계를 포기한 것으로 판단된다.
• 이에 따라 임대인의 지위를 승계한 원고는 보증금을 반환할 의무가 없으니, "갑" 은 명도 요구에 응하라.

피고의 주장

• 근저당권설정등기 이전에 기한을 정하지 않은 임대차계약을 맺고 전입신고를 마쳐, 지금까지 주거용으로 점유 사용하고 있습니다.
• 임대차계약서 상 임차인은 편의상 소외 "을" 자녀로 되어 있으나,
• 실제의 임차인은 피고이며, 무상거주확인서는 소외 "을" 간청으로 부득이 제출하였습니다. 그렇다하여, 주택임대차보호법에 근거한 대항력을 포기한 것은 아니며, 그에 따라 기한을 정하지 않은 임대차계약을 근거로 명도를 거부합니다.

법령

• 주택임대차보호법 제3조(대향력 등) : 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
• 민법 제2조(신의성실) : "권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 따라 성실히 하여야 한다"

법원의 판단

[서울지방법원 동부지원 1심, 1986.10.29 선고 85가합3323] [원고 패]

• 임대차계약서상은 임차인이 소외 "을"자녀로 되어 있다 하더라도 그 계약상의 실제의 임차인은 피고라고 할 것이고 보면 피고는 위와 같이 그 임대차계약을 체결하고 그 보증금을 지급하여 입주하며,위 전입신고를 하여 주택임대차 보호법상의 대항요건을 구비하였다.
• 피고가 위 대항요건을 구비한 이상 무상거주각서에 날인하였다 하여도 그 대항력이 소멸한다고 할 수 없을 뿐더러, 단순 소유자의 간청에 못이겨 형식상 한 행위에 비추어 그 대항력 내지 원고에 의한 임대인의 지위승계를 포기한 것이라 할 수 없음. 따라서, 기한을 정하지 않은 임대차계약에 의거 명도 할 의무는 없다.

[서울고등법원 2심, 1987.6.10 선고 86나4737] [원고 일부 인용, 원고 패]

• 임대차계약서상은 임차인이 소외 "을"자녀로 되어 있다 하더라도 그 계약상의 실제의 임차인은 피고라고 할 것이고 보면 피고는 위와 같이 그 임대차계약을 체결하고 그 보증금을 지급하여 입주하며,위 전입신고를 하여 주택임대차 보호법상의 대항요건을 구비하였다 할 것이다.
• 한편 피고가 위 대항요건을 구비한 이후에 위와 같은 각서에 날인하였다고 하더라도 그로서 그 대항력이 소멸한다고 할수 없을 뿐더러 그 날인이 단순히 소유자의 간청에 못이겨 형식상 하는것에 비추어 그 대항력 내지 원고에 의한 위 임대인의 지위승계를 포기한 것 이라 고도 할 수 없는 즉 원고는 이 사건 건물에 관하여 그 임대인의 지위를 승계하였다고 할 것이므로, 원고가 이 사건 소장부본송달로 위 임대차계약의 해지를 구하는 이 사건에 있어서, 피고의 위 항변은 그 이유 있다.
• 그렇다면 피고는 원고로부터 위 임대차보증금 34,000,000원을 지급 받음과 상환하여 원고에게 점유 부분을 명도 할 의무가 있다 할 것이므로 원고의 청구는 위 인정범위내에서 이유있어 인용하고 그 나머지는 이유없어 이를 기각한다.

[대법원 1987.11.24 선고 87다카1708 판결] [원고 승]

• 피고가 소외인의 건물을 보증금 34,000,000원에 채권적 전세를 얻어 입주하고 있던 중 원고 은행에 위 건물을 담보로 제공함에 있어 소외인의 부탁으로 원고 은행직원에게 임대차계약을 체결하거나 그 보증금을 지급한 바가 없다고 하고 그와 같은 내용의 각서까지 작성해 줌으로써 원고 은행으로 하여금 위 건물에 대한 담보가치를 높게 평가하도록 하여 소외인에게 대출하도록 하였고, 원고은행 또한 위 건물에 대한 경매절차가 끝날 때까지도 소외인과 피고사이의 위와 같은 채권적 전세관계를 알지 못하였다고 한다면 피고가 원고 은행의 명도청구에 즈음하여 이를 번복하면서 위 전세금반환을 내세워 그 명도를 거부하는 것은 특단의 사정이 없는 한 금반언 내지 신의칙에 위반된다.
• 원심이 피고의 이 사건 동시이행 항변이 금반언 내지 신의칙에 위반되는지 여부에 대하여 좀더 심리해 보지도 아니한 채 만연히 판시와 같은 이유를 들어 그 항변을 받아드렸음은 이 점에 관하여 그 법리를 오해하거나 혹은 심리를 다하지 아니하여 판결결과에 영향을 미쳤다 할 것이고, 이는 소송촉진등에관한특례법 제12조 제2항의 파기사유에 해당한다고 할 것이므로 이를 탓하는 논지는 결국 이유 있다.

검토

• 임대인 간청에 못 이겨 확인서를 써준 피고 임차인에게는 안타깝지만, 대법원에서는 원고 은행의 손을 들어 주었습니다.
• 이는, 양 당사자는 권리를 행사하거나 의무를 이행할 때 신의와 성실로써 행동해야 한다는 민법상의 대 원칙을 적용하겠다는 법원 의도가 드러나는 판결 입니다.
• 결국 무상거주확인서를 써주면 임차인이 가지고 있는 대항력 및 확정일자에 의한 우선변제권을 모두 잃게 됩니다.

유사사례검토

• 근저당권자인 은행이 아닌 제3자가 낙찰자일 경우:

i) 원래 대항력이 있는 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못했을 때에는 임차인의 지위가 유지되고, 낙찰자가 임대인의 지위를 승계 받게 되나 ii) 경매를 참가하는 사람 또한, 공시된 정보와 자료들을 신뢰하고 경매에 참가하는 것으로 임차인이 직접 "무상 거주" 하고 있음을 알렸기 때문에 동일하게 "금반언의 원칙" / "신의성실의 원칙" 을 위반하여 낙찰자는 임대인의 지위를 인수하지 않는다는 판례입니다.

[대법원 2016다228215 판결(건물명도)]

• 근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시, 대항력을 갖춘 임차인이 임대차 사실을 부인하고 건물에 관하여 임차인으로서의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 무상임대차 확인서를 작성해준 경우.
• 그 후 개시된 경매절차에 무상임대차 확인서가 제출되어 매수인이 확인서의 내용을 신뢰하여 매수신청금액을 결정하는 경우와 같이, 임차인이 작성한 무상임대차 확인서에서 비롯된 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영되었다고 볼 수 있는 사정이 존재 함.
• 이런 경우 비록 매각물건명세서 등에 건물에 대항력 있는 임대차 관계가 존재한다는 취지로 기재되었더라도, 임차인이 제3자인 매수인의 건물인도청구에 대하여 대항력 있는 임대차를 주장하여 임차보증금 반환과의 동시이행의 항변을 하는 것은 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다.
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