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"권리금회수기회요청권 대전지방법원 2016나108951,108968"의 두 판 사이의 차이
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=='''1. 의의'''== | =='''1. 의의'''== | ||
'''권리금 회수기회 보호란?''' | |||
:임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지, 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금 지급받는 것을 방해하여서는 아니되는 것을 말한다. | |||
'''해당 판결 사례는?''' | |||
#제1심 판결 “[https://casenote.kr/%EB%8C%80%EC%A0%84%EC%A7%80%EB%B0%A9%EB%B2%95%EC%9B%90/2015%EA%B0%80%EB%8B%A8220228 대전지방법원 2016.9.22. 선고 2015가단220228(본소), 35193(반소)]” 중 반소에 대한 부분 중 피고 패소 부분을 [https://casenote.kr/%EB%8C%80%EC%A0%84%EC%A7%80%EB%B0%A9%EB%B2%95%EC%9B%90/2016%EB%82%98108951 취소하는 판결]임. | #제1심 판결 “[https://casenote.kr/%EB%8C%80%EC%A0%84%EC%A7%80%EB%B0%A9%EB%B2%95%EC%9B%90/2015%EA%B0%80%EB%8B%A8220228 대전지방법원 2016.9.22. 선고 2015가단220228(본소), 35193(반소)]” 중 반소에 대한 부분 중 피고 패소 부분을 [https://casenote.kr/%EB%8C%80%EC%A0%84%EC%A7%80%EB%B0%A9%EB%B2%95%EC%9B%90/2016%EB%82%98108951 취소하는 판결]임. | ||
# | #제1심 판결의 본소 원고가 주장한 임대차계약의 종료여부에 따른 피고의 부동산 반환은 변함없이 확정 사항이나 | ||
#반소 피고가 주장한 상가임대차법에 손해배상금을 원고가 피고에게 지급할 의무가 없다는 것에 대한 제 1심 판결의 부분 취소 건. | #반소 피고가 주장한 상가임대차법에 손해배상금을 원고가 피고에게 지급할 의무가 없다는 것에 대한 제 1심 판결의 부분 취소 건. | ||
<br /> | <br /> | ||
=='''2. 사실관계''' == | =='''2. 사실관계'''== | ||
===='''본소 요약'''==== | ===='''본소 요약'''==== | ||
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#원고는 피고와의 임대차계약을 기간을 2013. 8. 30.부터 2015. 8. 29.까지로 정하여 임대차계약을 체결함. | #원고는 피고와의 임대차계약을 기간을 2013. 8. 30.부터 2015. 8. 29.까지로 정하여 임대차계약을 체결함. | ||
#이 사건 임대차계약의 특약사항에는 "점포의 권리금과 시설비를 일절 인정하지 않으며, 민·형사로 이를 청구할 수 없음"으로 정하고 있기에 손해배상금을 지급할 수 없음을 주장함. | #이 사건 임대차계약의 특약사항에는 "점포의 권리금과 시설비를 일절 인정하지 않으며, 민·형사로 이를 청구할 수 없음"으로 정하고 있기에 손해배상금을 지급할 수 없음을 주장함. | ||
#허나 피고는 새로이 임대차계약을 체결할 것을 주선하였고 | # 허나 피고는 새로이 임대차계약을 체결할 것을 주선하였고 | ||
#원고는 갱신하지 않겠다는 취지로 통지함 | #원고는 갱신하지 않겠다는 취지로 통지함 | ||
===='''반소 요약'''==== | ===='''반소 요약'''==== | ||
#피고는 신규 임차인이 되려는 E와 새로운 임대차계약을 채결할 것을 주선함 | #피고는 신규 임차인이 되려는 E와 새로운 임대차계약을 채결할 것을 주선함 | ||
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:*이에 따른 제 1심 판결에서는 원고의 100% 승으로 마무리 되었으나, 항소에 따른 “대전지방법원 2017. 5. 19. 선고 2016나108951, 108968 판결”에서는 반소원고인 피고의 주장이 받아 들여지며 원고 일부승 으로 마무리 되었다. | :*이에 따른 제 1심 판결에서는 원고의 100% 승으로 마무리 되었으나, 항소에 따른 “대전지방법원 2017. 5. 19. 선고 2016나108951, 108968 판결”에서는 반소원고인 피고의 주장이 받아 들여지며 원고 일부승 으로 마무리 되었다. | ||
:* 즉, 이 사건 임대차계약은 기간만료로 종료하였으므로, 특별한 사정이 없는 한, 피고는 원고들에게 이 사건 건물의 1층 부분 중 원고들이 구하는 주문 29.9㎡를 인도할 의무가 있다고한 부분은 변동사항 없이 확정 되었으며, | :*즉, 이 사건 임대차계약은 기간만료로 종료하였으므로, 특별한 사정이 없는 한, 피고는 원고들에게 이 사건 건물의 1층 부분 중 원고들이 구하는 주문 29.9㎡를 인도할 의무가 있다고한 부분은 변동사항 없이 확정 되었으며, | ||
:*피고가 주장하는 상가임대차법 제10조 제1항 제3호의 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서의 “권리금”을 원고가 지급해야하는 의무가 있는지의 여부가 관건인 판결 사례이다. | :*피고가 주장하는 상가임대차법 제10조 제1항 제3호의 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서의 “권리금”을 원고가 지급해야하는 의무가 있는지의 여부가 관건인 판결 사례이다. | ||
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:이 사건 임대차계약서에 기재된 권리금 포기에 대한 특약사항이 유효하므로, 피고에게 손해배상금 및 지연손해금을 지급할 의무가 없다라고 주장함. | :이 사건 임대차계약서에 기재된 권리금 포기에 대한 특약사항이 유효하므로, 피고에게 손해배상금 및 지연손해금을 지급할 의무가 없다라고 주장함. | ||
===='''피고의 주장'''==== | ===='''피고의 주장''' ==== | ||
:피고는 원고들에게 이 사건 점포에서 신규 임차인이 되려는 E과 새로운 임대차계약을 채결할 것을 주선하였는데도 원고들이 정당한 사유 없이 이를 거절한 탓에, | :피고는 원고들에게 이 사건 점포에서 신규 임차인이 되려는 E과 새로운 임대차계약을 채결할 것을 주선하였는데도 원고들이 정당한 사유 없이 이를 거절한 탓에, | ||
: 피고가 이 사건 점포에서 권리금 1억 원을 회수하지 못하는 손해를 입었다. | :피고가 이 사건 점포에서 권리금 1억 원을 회수하지 못하는 손해를 입었다. | ||
: 따라서 원고들은 연대하여 피고에게 「상가건물 임대차보호법」(이하 '상가임대차법'이라 한다) 제10조의4 제1항 제4호, 제3항에 따라 손해배상으로서 | :따라서 원고들은 연대하여 피고에게 「상가건물 임대차보호법」(이하 '상가임대차법'이라 한다) 제10조의4 제1항 제4호, 제3항에 따라 손해배상으로서 | ||
:1억 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다라고 주장하였으나, 제1심에서 패소하였고, 피고는 이를 받아들이지 않고 항소하였다. | :1억 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다라고 주장하였으나, 제1심에서 패소하였고, 피고는 이를 받아들이지 않고 항소하였다. | ||
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=='''5. 관련법령'''== | =='''5. 관련법령'''== | ||
==== '''상가건물 임대차보호법 제10조 | ===='''상가건물 임대차보호법 제10조''' ==== | ||
:'''<u>1. 제10조(계약갱신 요구 등) 제 1항'''</u> 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.> | |||
:'''<u>2. 제10조(계약갱신 요구 등) 제 2항</u>''' 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.> | |||
:'''<u>3. 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 제1항</u>''' 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. (개정 2018. 10 16) | |||
::<u>1) 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 제1항 제1호.</u> 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 | |||
::<u>2) 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 제1항 제2호.</u> 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행 | |||
::<u>3) 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 제1항 제3호.</u> 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 | |||
::<u>4) 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 제1항 제4호.</u> 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 | |||
:'''<u>4. 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 제2항.</u>''' 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. | |||
::<u>1) 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 제2항 제1호.</u> 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 | |||
::<u>2) 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 제2항 제2호.</u> 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 | |||
::<u>3) 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 제2항 제3호.</u> 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 | |||
::<u>4) 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 제2항 제4호.</u> 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 | |||
:'''<u>5. 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 제3항.</u>''' 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. | |||
:'''<u>6. 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 제4항.</u>''' 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다. | |||
:'''<u>7. 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 제5항.</u>''' 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. | |||
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=='''6. 법원의 판단'''== | =='''6. 법원의 판단'''== | ||
*'''제 1심 판결 중 반소에 대한 피고의 항소를 일부 받아들여, 제 1심 판결 중 반소 부분을 인정 범위 내에서 취소하고, 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항에 의거하여 손해배상액과 지연손해 금액을 지급할 의무가 있다고 최종 판단 하였다.''' | *'''제 1심 판결 중 반소에 대한 피고의 항소를 일부 받아들여, 제 1심 판결 중 반소 부분을 인정 범위 내에서 취소하고, 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항에 의거하여 손해배상액과 지연손해 금액을 지급할 의무가 있다고 최종 판단 하였다.''' | ||
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#제1심판결 중 반소에 대한 부분 중 아래에서 지급을 명하는 금액에 해당하는 피고(반소원고) 패소 부분을 취소한다. | #제1심판결 중 반소에 대한 부분 중 아래에서 지급을 명하는 금액에 해당하는 피고(반소원고) 패소 부분을 취소한다. | ||
#원고(반소피고)들은 연대하여 피고(반소원고)에게 22,390,000원 및 이에 대한 2015. 10. 7.부터 2017. 5. 19.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. | # 원고(반소피고)들은 연대하여 피고(반소원고)에게 22,390,000원 및 이에 대한 2015. 10. 7.부터 2017. 5. 19.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. | ||
#피고(반소원고)의 본소에 대한 항소 및 반소에 대한 나머지 항소를 모두 기각한다. | #피고(반소원고)의 본소에 대한 항소 및 반소에 대한 나머지 항소를 모두 기각한다. | ||
#본소에 대한 항소비용은 피고(반소원고)가 부담하고, 반소에 대한 소송총비용 중 1/5은 원고(반소피고)들이, 4/5는 피고(반소원고)가 각 부담한다. | #본소에 대한 항소비용은 피고(반소원고)가 부담하고, 반소에 대한 소송총비용 중 1/5은 원고(반소피고)들이, 4/5는 피고(반소원고)가 각 부담한다. | ||
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== '''7. 검토의견'''== | =='''7. 검토의견'''== | ||
*이 사건 법률조항의 해석, 적용에 상가임대차법 제10조제2항을 유추적용 하는지 여부 | *이 사건 법률조항의 해석, 적용에 상가임대차법 제10조제2항을 유추적용 하는지 여부 | ||
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:<u>상가임대차법은 임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 신용 등의 경제적 이익이 임대인의 계약해지 및 갱신거절에 의해 침해되는 것을</u> | :<u>상가임대차법은 임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 신용 등의 경제적 이익이 임대인의 계약해지 및 갱신거절에 의해 침해되는 것을</u> | ||
:<u>그대로 방치하고 있었다. 따라서</u> <u>임차인은 결국 다시 시설비투자, 신용확보와 지명도 형성을 위해 상당기간 영업손실을 감당하여야 하는 문제점이 발생</u>한다. | :<u>그대로 방치하고 있었다. 따라서</u> <u>임차인은 결국 다시 시설비투자, 신용확보와 지명도 형성을 위해 상당기간 영업손실을 감당하여야 하는 문제점이 발생</u>한다. | ||
:이를 토대로 법률해석 권한의 한계가 있음을 알 수 있다. | :이를 토대로 법률해석 권한의 한계가 있음을 알 수 있다. | ||
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:그 자영업자가 영업하기 위해 투입한 <u>유∙무형의 재산적 가치가 축적될 수 있기 때문에, 이는 상가건물의 가치 상승을 일으키게 된다.</u> | :그 자영업자가 영업하기 위해 투입한 <u>유∙무형의 재산적 가치가 축적될 수 있기 때문에, 이는 상가건물의 가치 상승을 일으키게 된다.</u> | ||
: 하지만 임대차계약이 종료되면, 임차인으로서는 자신의 노력으로 상승한 가치를 상가건물에 온전히 놓아두고 나올 수밖에 없고, 임대인은 이자에 대응하는 차임 외에 | :하지만 임대차계약이 종료되면, 임차인으로서는 자신의 노력으로 상승한 가치를 상가건물에 온전히 놓아두고 나올 수밖에 없고, 임대인은 이자에 대응하는 차임 외에 | ||
:임차인의 노력으로 만들어진 상가건물의 가치상승분을 독식함으로써 일종의 불로소득을 취하게 되어 정당하지 못한 부분이 발생한다. | :임차인의 노력으로 만들어진 상가건물의 가치상승분을 독식함으로써 일종의 불로소득을 취하게 되어 정당하지 못한 부분이 발생한다. | ||
| 106번째 줄: | 137번째 줄: | ||
:<u>임차인의 계약갱신요구권이 소멸하는 5년이 도래하는 시점에는, 그 요구권의 소멸과 권리금 회수 기회까지 박탈당하게 됨</u>으로써, 본래의 법률조항이 달성하고자 한 | :<u>임차인의 계약갱신요구권이 소멸하는 5년이 도래하는 시점에는, 그 요구권의 소멸과 권리금 회수 기회까지 박탈당하게 됨</u>으로써, 본래의 법률조항이 달성하고자 한 | ||
: 입법 목적이 상당히 퇴색될 수 밖에 없는 사례로 남을 수 있는 사건이기도 하였다. | :입법 목적이 상당히 퇴색될 수 밖에 없는 사례로 남을 수 있는 사건이기도 하였다. | ||
:<u>하지만 이 판례는 법원의 판결이 단순히 법률조항과 그동안의 판례결과를 기반으로만 판결하지 않고, 원고와 피고간의 주장을 중심으로 사건을 면밀히 분석하여</u> | :<u>하지만 이 판례는 법원의 판결이 단순히 법률조항과 그동안의 판례결과를 기반으로만 판결하지 않고, 원고와 피고간의 주장을 중심으로 사건을 면밀히 분석하여</u> | ||