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"무상거주각서를 작성해준 사례 대법원 87다카1708"의 두 판 사이의 차이
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==== 의의 ==== | ==== 의의 ==== | ||
* 주택임대차 보호법은 특별법으로 일반 법보다 | * '''<u>주택임대차 보호법은 특별법으로 일반 법보다 우선</u>'''됩니다. | ||
*임차인 대항력이란? | *임차인 대항력이란? | ||
* 임대주택의 입주자가 임대사업자나 임대사업자로부터 임대주택의 소유권을 양수한 제3자에게 임대차계약기간 동안 그 임대주택에서 퇴거 당하지 않고 생활할 수 있는 것을 말하고, 입주자가 임대보증금의 전액을 다 받을 때까지는 그 임대주택에 거주하여 대항할 수 있다는 | * 임대주택의 입주자가 임대사업자나 임대사업자로부터 임대주택의 소유권을 양수한 제3자에게 임대차계약기간 동안 그 임대주택에서 퇴거 당하지 않고 생활할 수 있는 것을 말하고, '''입주자가 임대보증금의 전액을 다 받을 때까지는 그 임대주택에 거주하여 대항할 수 있다는 것'''을 말합니다. | ||
*임대차계약기간 종료 전에 대항력을 취득하기 위해선 임대주택의 입주자는 임차권의 등기 또는, 주택의 인도와 주민등록을 완료를 해야 합니다. | *임대차계약기간 종료 전에 대항력을 취득하기 위해선 임대주택의 입주자는 임차권의 등기 또는, 주택의 인도와 주민등록을 완료를 해야 합니다. | ||
* 임차권을 등기하여 대항력을 취득하는 경우에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생기며, 임대주택에 주민등록 전입신고를 하고 실제 거주함으로써 대항력을 취득하는 경우에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다. 대항력을 유지하려면 주민등록 전입신고와 거주해야 하는 대항 요건은 계속 | * 임차권을 등기하여 대항력을 취득하는 경우에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생기며, 임대주택에 주민등록 전입신고를 하고 실제 거주함으로써 대항력을 취득하는 경우에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다. '''대항력을 유지하려면 주민등록 전입신고와 거주해야 하는 대항 요건은 계속 존재'''해야 합니다. | ||
*무상거주확인서란 거주자가 임차권이나 전세권에 의해 거주하고 있는 것이 아니라 무상으로 거주하고 있다는 사실을 확인해주는 문서입니다. | *'''무상거주확인서란''' 거주자가 임차권이나 전세권에 의해 거주하고 있는 것이 아니라 무상으로 거주하고 있다는 사실을 확인해주는 문서입니다. | ||
==== 사실관계 ==== | ==== 사실관계 ==== | ||
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-1984.02.16 : "갑"은 "을" 소유의 건물을 보증금 3,400만원에 '''<u>기한을 정하지 않고</u>''' 전세를 얻어 입주합니다. | -1984.02.16 : "갑"은 "을" 소유의 건물을 보증금 3,400만원에 '''<u>기한을 정하지 않고</u>''' 전세를 얻어 입주합니다. | ||
(다만, 위 전세보증금 중 1,000만원은 피고의 매형인 소외 "을"로 부터 | (다만, 위 전세보증금 중 '''1,000만원은 피고의 매형인 소외 "을"로 부터 차용'''하였고, "갑은" 소외인의 아들인 소외 "을 자녀" 와 같은 건물에서 데리고 있기로 하였던 탓으로, 임'''대차계약서상 임차인의 명의를 편의상 소외 "을" 자녀로 표시'''하였습니다.) | ||
-1984.02.22 위 건물에 입주함과 동시에 주민등록법에 의한 전입신고을 완료하였습니다. | -1984.02.22 위 건물에 입주함과 동시에 주민등록법에 의한 전입신고을 완료하였습니다. | ||
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-1984.03.08 : "을"은 이 건물을 담보로 "병"에게, 주 채무자 지경실업(주)을 위해 채권최고액 1.5억의 근저당권을 설정해주었습니다. | -1984.03.08 : "을"은 이 건물을 담보로 "병"에게, 주 채무자 지경실업(주)을 위해 채권최고액 1.5억의 근저당권을 설정해주었습니다. | ||
-1984.03.12 : "갑"은 "을" 의 부탁으로 "병" 은행 직원에게 무상거주확인서를 | -1984.03.12 : "갑"은 "을" 의 부탁으로 "병" 은행 직원에게 '''무상거주확인서를 제출'''하였습니다. | ||
-이후에 "병"이 건물을 임의경매 신청 한 후 직접 낙찰 받은 뒤, "갑"에게 명도를 요구하였으나 대항력을 주장하며 | -이후에 "병"이 건물을 임의경매 신청 한 후 직접 낙찰 받은 뒤, "갑"에게 명도를 요구하였으나 '''기한을 정하지 않은 임대차계약에 의거 대항력을 주장하며 거부'''하였습니다. | ||
==== 쟁점 ==== | ==== 쟁점 ==== | ||
* 피고인이 채권적 전세를 얻어 입주하고 그 주민등록의 전입신고까지 마쳐 대항력을 갖추었으나, 소유자는 피고인의 매형이며, 임차인은 편의상 소유자의 자녀 | * 피고인이 채권적 전세를 얻어 입주하고 그 주민등록의 전입신고까지 마쳐 대항력을 갖추었으나, '''소유자는 피고인의 매형이며, 임차인은 편의상 소유자의 자녀 명의'''로 되어있습니다. | ||
*위 임대차계약서상은 임차인이 소외 "을" 자녀로 되어 있다 하더라도 실제의 임차인은 | *위 임대차계약서상은 '''임차인이 소외 "을" 자녀로 되어 있다 하더라도 실제의 임차인은 피고'''라고 보면, | ||
*후 순위 근저당권자인 원고은행 직원에게 거짓으로 임대차계약을 체결하였으나 그 보증금을 지급한 바가 없다고 하며, 그와 같은 내용의 각서까지 작성하여 주어 원고가 위 부동산 가치를 높게 평가하도록 하여 소외인에게 대출하도록 도움을 주었고 결국 임대인의 지위를 승계한 원고는 위 전세금을 반환할 의무가 없음을 주장하며, 명도를 요구하여 문제가 된 분쟁입니다. | *후 순위 근저당권자인 원고은행 직원에게 거짓으로 임대차계약을 체결하였으나 그 보증금을 지급한 바가 없다고 하며, 그와 같은 내용의 각서까지 작성하여 주어 원고가 위 부동산 가치를 높게 평가하도록 하여 소외인에게 대출하도록 도움을 주었고 결국 임대인의 지위를 승계한 원고는 위 전세금을 반환할 의무가 없음을 주장하며, 명도를 요구하여 문제가 된 분쟁입니다. | ||
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==== 법령 ==== | ==== 법령 ==== | ||
* 주택임대차보호법 제3조(대향력 등) : 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. | * 부동산 실권리자명의 | ||
*주택임대차보호법 제3조(대향력 등) : 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. | |||
* 민법 제2조(신의성실) : "권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 따라 성실히 하여야 한다" | * 민법 제2조(신의성실) : "권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 따라 성실히 하여야 한다" | ||
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* 임대차계약서상은 임차인이 소외 "을"자녀로 되어 있다 하더라도 그 계약상의 실제의 임차인은 피고라고 할 것이고 보면 피고는 위와 같이 그 임대차계약을 체결하고 그 보증금을 지급하여 입주하며,위 전입신고를 하여 주택임대차 보호법상의 대항요건을 구비하였다 할 것이다. | * 임대차계약서상은 임차인이 소외 "을"자녀로 되어 있다 하더라도 그 계약상의 실제의 임차인은 피고라고 할 것이고 보면 피고는 위와 같이 그 임대차계약을 체결하고 그 보증금을 지급하여 입주하며,위 전입신고를 하여 주택임대차 보호법상의 대항요건을 구비하였다 할 것이다. | ||
*한편 피고가 위 대항요건을 구비한 이후에 위와 같은 '''각서에 날인하였다고 하더라도 그로서 그 대항력이 소멸한다고 할수 없을 뿐더러''' 그 날인이 '''단순히 소유자의 간청에 못이겨 형식상 하는것에 비추어 그 대항력 내지 원고에 의한 위 임대인의 지위승계를 포기한 것 이라 고도 할 수 없는''' 즉 원고는 이 사건 건물에 관하여 그 임대인의 지위를 승계하였다고 할 것이므로, 원고가 이 사건 소장부본송달로 위 임대차계약의 해지를 구하는 이 사건에 있어서, '''피고의 위 항변은 그 이유 있다.''' | *한편 피고가 위 대항요건을 구비한 이후에 위와 같은 '''각서에 날인하였다고 하더라도 그로서 그 대항력이 소멸한다고 할수 없을 뿐더러''' 그 날인이 '''단순히 소유자의 간청에 못이겨 형식상 하는것에 비추어 그 대항력 내지 원고에 의한 위 임대인의 지위승계를 포기한 것 이라 고도 할 수 없는''' 즉 원고는 이 사건 건물에 관하여 그 임대인의 지위를 승계하였다고 할 것이므로, 원고가 이 사건 소장부본송달로 위 임대차계약의 해지를 구하는 이 사건에 있어서, '''피고의 위 항변은 그 이유 있다.''' | ||
*그렇다면 '''피고는 원고로부터 위 임대차보증금 34,000,000원을 지급 받음과 상환하여 원고에게 점유 부분을 명도 할 의무'''가 있다 할 | *그렇다면 '''피고는 원고로부터 위 임대차보증금 34,000,000원을 지급 받음과 상환하여 원고에게 점유 부분을 명도 할 의무'''가 있다 할 것이므로 '''원고의 청구는 위 인정범위내에서 이유있어 인용'''하고 그 나머지는 이유없어 이를 기각한다. | ||
[대법원 1987.11.24 선고 87다카1708 판결] '''[원고 승]''' | [대법원 1987.11.24 선고 87다카1708 판결] '''[원고 승]''' | ||
* 피고인이 소외인의 건물을 보증금 34,000,000원에 채권적 전세를 얻어 입주하고 있던 중 원고 은행에 위 건물을 담보로 제공함에 있어 소외인의 부탁으로 원고 은행직원에게 임대차계약을 체결하거나 그 보증금을 지급한 바가 없다고 하고 그와 같은 내용의 각서까지 작성해 줌으로써 원고 은행으로 하여금 위 건물에 대한 담보가치를 높게 평가하도록 하여 소외인에게 대출하도록 하였고, 원고은행 또한 위 건물에 대한 경매절차가 끝날 때까지도 소외인과 피고사이의 위와 같은 채권적 전세관계를 알지 못하였다고 한다면 피고인이 원고 은행의 명도청구에 즈음하여 이를 번복하면서 위 전세금반환을 내세워 그 명도를 거부하는 것은 특단의 사정이 없는 한 '''금반언 내지 신의칙에 위반된다.''' | * 피고인이 소외인의 건물을 보증금 34,000,000원에 채권적 전세를 얻어 입주하고 있던 중 원고 은행에 위 건물을 담보로 제공함에 있어 소외인의 부탁으로 원고 은행직원에게 임대차계약을 체결하거나 그 보증금을 지급한 바가 없다고 하고 그와 같은 내용의 각서까지 작성해 줌으로써 원고 은행으로 하여금 위 건물에 대한 담보가치를 높게 평가하도록 하여 소외인에게 대출하도록 하였고, 원고은행 또한 위 건물에 대한 경매절차가 끝날 때까지도 소외인과 피고사이의 위와 같은 채권적 전세관계를 알지 못하였다고 한다면 피고인이 원고 은행의 명도청구에 즈음하여 이를 번복하면서 위 전세금반환을 내세워 그 명도를 거부하는 것은 특단의 사정이 없는 한 '''금반언 내지 신의칙에 위반된다.''' | ||