편집
10
번
"임차권등기촉탁에 의한 임차권등기"의 두 판 사이의 차이
둘러보기로 이동
검색으로 이동
편집 요약 없음
| 1번째 줄: | 1번째 줄: | ||
'''1. 임차권''' | |||
건물이나 집 등의 주인과 계약하고 그것을 사용하고 그로부터 수익을 얻을 수 있는 권리를 말한다. | 건물이나 집 등의 주인과 계약하고 그것을 사용하고 그로부터 수익을 얻을 수 있는 권리를 말한다. | ||
| 9번째 줄: | 9번째 줄: | ||
그래서 대안으로 나와 임차인을 보호하는 법률이 주택임대차보호법이다. 상가는 상가임대차 보호법이 있다. | 그래서 대안으로 나와 임차인을 보호하는 법률이 주택임대차보호법이다. 상가는 상가임대차 보호법이 있다. | ||
'''2. 임차권등기명령''' | |||
2. 임차권등기명령 | |||
임대차기간이 만료되었음에도 불구하고 임차인이 보증금을 돌려받지 못하고 이사하게 되면, 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워진다. | 임대차기간이 만료되었음에도 불구하고 임차인이 보증금을 돌려받지 못하고 이사하게 되면, 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워진다. | ||
| 16번째 줄: | 15번째 줄: | ||
이러한 문제를 미연에 방지하기 위해 임차권 등기를 하면 임차인에게 대항력 및 우선변제권이 유지되면서 자유롭게 이사할 수 있다. | 이러한 문제를 미연에 방지하기 위해 임차권 등기를 하면 임차인에게 대항력 및 우선변제권이 유지되면서 자유롭게 이사할 수 있다. | ||
'''2-1. 임차권등기명령 신청요건''' | |||
* 임대차등기명령은 ① 임대차가 종료된 후 ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인만이 이를 신청할 수 있다. (「상가건물 임대차보호법」 제6조제1항). | |||
* 임대차가 종료될 것 | |||
▶ 임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있다. | |||
√ 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는 임대인이 해지통고한 날부터 6개월, 임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 지난 경우(「민법」 제635조제2항제1호) | |||
√ 기간의 약정은 있지만, 임대인이 임차인의 반대에도 임차상가건물에 대한 보존행위를 하여 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없어 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(「민법」 제625조) | |||
√ 임차상가건물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없게 되고, 그 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(「민법」 제627조) | |||
√ 묵시의 갱신이 이루어져 존속기간의 정함이 없는 것으로 간주되는 경우 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과한 경우(「상가건물 임대차보호법」 제10조제5항) | |||
* 임대차 보증금을 돌려받지 못한 경우일 것 | |||
▶ 임대차 보증금을 돌려받지 못한 경우란, 임대차 보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함된다. (「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항제5호). | |||
* 임차상가건물 | |||
▶ 임차상가건물은 원칙적으로 등기된 경우에만 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 따라서 임차상가건물이 무허가 건물인 경우에는 임차권등기명령을 신청할 수 없다. | |||
√ 다만, 임차상가건물에 대해 사용승인을 받고 건축물관리대장이 작성되어 있어 즉시 임대인 명의로 소유권보존등기가 가능한 경우에는, 임대인을 대위하여 소유권보존등기를 마친 다음 임차권등기를 할 수 있으므로 | |||
예외적으로 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우에는 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면을 첨부해야 한다. (「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조제2호). | |||
▶ 상가건물의 일부분을 임차하는 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우에는 임대차의 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부해야 한다. (「상가건물 임대차보호법」 제6조제2항제2호 및 「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항제4호). | |||
▶ 임차목적물의 일부를 영업용으로 사용하지 않는 경우에는 임대차계약체결시부터 임차권등기명령신청 당시까지 그 주된 부분을 영업용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류를 첨부해야 한다. (「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조제5호). | |||
'''2-2. 임차권등기명령의 신청절차''' | |||
* 신청권자 | |||
임대차 종료 후 임대차 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임대인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수 있다. (「상가건물 임대차보호법」 제6조제1항). | |||
※ 우선변제권을 승계한 금융기관 등은 임차인을 대위하여 임차권등기명령을 신청할 수 있다. (「상가건물 임대차보호법」 제6조제9항). | |||
* 관할 법원 | |||
임차상가건물의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원이 임차권등기명령신청사건을 관할한다. (「상가건물 임대차보호법」 제6조제1항). | |||
* 임차권등기명령신청서의 기재사항 | |||
임차권등기명령신청서에는 아래의 사항을 기재하고 임차인 또는 대리인이 기명날인 또는 서명해야 한다. (「상가건물 임대차보호법」 제6조제2항 및 「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항). | |||
√ 사건의 표시 | |||
√ 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지) | |||
√ 대리인이 신청할 때는 그 성명과 주소 | |||
√ 임대차의 목적인 건물의 표시(임대차의 목적이 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부합니다) | |||
√ 반환받지 못한 임대차 보증금액 및 차임(등기하지 않은 전세계약의 경우에는 전세금) | |||
√ 신청의 취지와 이유 | |||
√ 첨부서류의 표시 | |||
√ 연월일 | |||
√ 법원의 표시 | |||
'''2-3. 임차권등기의 효과''' | |||
* 대항력 및 우선변제권의 유지 | |||
임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다. | |||
(「상가건물 임대차보호법」 제6조제5항 단서). | |||
따라서, 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차상가건물에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있다. | |||
* 대항력 및 우선변제권의 취득 | |||
임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 된다. (「상가건물 임대차보호법」 제6조제5항 본문). | |||
다만, 임차권등기를 마치면, 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득여부를 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 임차상가건물에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 | |||
담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수는 없게 된다. | |||
* 소액보증금의 최우선변제권 배제 | |||
임차권등기가 끝난 상가건물을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 된다. (「상가건물 임대차보호법」 제6조제6항). | |||
이것은, 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한 임차인이 입을지 모르는 예상하지 못한 손해를 방지하기 위한 취지다. | |||
2-4. 임차권등기의 말소 | |||
* 임차권등기의 말소 절차 | |||
임차권등기의 말소는 임차상가건물의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원의 임차권등기 담당자에게 임차권등기명령 취소 및 (집행)해제 신청서 등 | |||
관련 서류를 접수하면, 법원에서 해당 등기소에 그 임차권등기말소를 촉탁하여 말소가 된다. | |||
'''3. 등기촉탁''' | |||
등기는 당사자의 신청으로 하는 것이 원칙이나 예외로 법률의 규정이 있는 경우 법원 및 그 밖의 관공서가 등기소에 촉탁하여 등기하는 경우가 있는데, 이를 등기촉탁 또는 촉탁등기라 한다. | |||
토지의 등기촉탁은 지적공부 등록(신규등록 제외), 지번변경, 등록말소, 등록사항정정 등에 따른 사유로 토지의 표시 변경에 관한 등기를 할 필요가 있을 때 지적 소관청은 지체없이 관할 등기관서에 그 등기를 촉탁해야 한다. | |||
이 경우 등기촉탁은 국가가 국가를 위하여 하는 등기로 본다. 건물의 등기촉탁은 지번, 행정구역의 명칭 변경, 건축물의 면적, 구조, 용도 및 층수 변경(신규등록 제외), 건축물 철거 또는 건축물 멸실로 인하여 | |||
건축물대장의 기재 내용이 변경되는 경우 특별자치도지사 또는 시장, 군수, 구청장은 관할 등기소에 그 등기를 촉탁할 수 있다. 이 경우, 지번, 행정구역 명칭 변경과 건축물 멸실로 인한 | |||
등기촉탁은 지방자치단체가 자기를 위하여 하는 등기로 본다. | |||