임차권등기촉탁에 의한 임차권등기
1. 임차권
건물이나 집 등의 주인과 계약하고 그것을 사용하고 그로부터 수익을 얻을 수 있는 권리를 말한다.
임차권은 채권이므로 사용, 수익할 수 있는 권리만 있을 뿐 제3자에게 대항력이 없다. 그래서 집을 빌리는 사람은 전세권 등기를 하여 제3자에게 대항력을 갖추는 게 좋다.
그러나 부동산 집주인은 자기 집 소유권에 부담이 되는 전세권 등의 물권을 설정해 주는 것을 싫어하기 때문에 임차인은 등기하기 어렵다.
그래서 대안으로 나와 임차인을 보호하는 법률이 주택임대차보호법이다. 상가는 상가임대차 보호법이 있다.
2. 임차권등기명령
임대차기간이 만료되었음에도 불구하고 임차인이 보증금을 돌려받지 못하고 이사하게 되면, 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워진다.
이러한 문제를 미연에 방지하기 위해 임차권 등기를 하면 임차인에게 대항력 및 우선변제권이 유지되면서 자유롭게 이사할 수 있다.
2-1. 임차권등기명령 신청요건
- 임대차등기명령은 ① 임대차가 종료된 후 ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인만이 이를 신청할 수 있다. (「상가건물 임대차보호법」 제6조제1항).
- 임대차가 종료될 것
▶ 임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
√ 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는 임대인이 해지통고한 날부터 6개월, 임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 지난 경우(「민법」 제635조제2항제1호)
√ 기간의 약정은 있지만, 임대인이 임차인의 반대에도 임차상가건물에 대한 보존행위를 하여 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없어 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(「민법」 제625조)
√ 임차상가건물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없게 되고, 그 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(「민법」 제627조)
√ 묵시의 갱신이 이루어져 존속기간의 정함이 없는 것으로 간주되는 경우 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과한 경우(「상가건물 임대차보호법」 제10조제5항)
- 임대차 보증금을 돌려받지 못한 경우일 것
▶ 임대차 보증금을 돌려받지 못한 경우란, 임대차 보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함된다. (「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항제5호).
- 임차상가건물
▶ 임차상가건물은 원칙적으로 등기된 경우에만 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 따라서 임차상가건물이 무허가 건물인 경우에는 임차권등기명령을 신청할 수 없다.
√ 다만, 임차상가건물에 대해 사용승인을 받고 건축물관리대장이 작성되어 있어 즉시 임대인 명의로 소유권보존등기가 가능한 경우에는, 임대인을 대위하여 소유권보존등기를 마친 다음 임차권등기를 할 수 있으므로
예외적으로 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우에는 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면을 첨부해야 한다. (「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조제2호).
▶ 상가건물의 일부분을 임차하는 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우에는 임대차의 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부해야 한다. (「상가건물 임대차보호법」 제6조제2항제2호 및 「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항제4호).
▶ 임차목적물의 일부를 영업용으로 사용하지 않는 경우에는 임대차계약체결시부터 임차권등기명령신청 당시까지 그 주된 부분을 영업용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류를 첨부해야 한다. (「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조제5호).
2-2. 임차권등기명령의 신청절차
- 신청권자
임대차 종료 후 임대차 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임대인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수 있다. (「상가건물 임대차보호법」 제6조제1항).
※ 우선변제권을 승계한 금융기관 등은 임차인을 대위하여 임차권등기명령을 신청할 수 있다. (「상가건물 임대차보호법」 제6조제9항).
- 관할 법원
임차상가건물의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원이 임차권등기명령신청사건을 관할한다. (「상가건물 임대차보호법」 제6조제1항).
- 임차권등기명령신청서의 기재사항
임차권등기명령신청서에는 아래의 사항을 기재하고 임차인 또는 대리인이 기명날인 또는 서명해야 한다. (「상가건물 임대차보호법」 제6조제2항 및 「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항).
√ 사건의 표시
√ 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지)
√ 대리인이 신청할 때는 그 성명과 주소
√ 임대차의 목적인 건물의 표시(임대차의 목적이 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부합니다)
√ 반환받지 못한 임대차 보증금액 및 차임(등기하지 않은 전세계약의 경우에는 전세금)
√ 신청의 취지와 이유
√ 첨부서류의 표시
√ 연월일
√ 법원의 표시
2-3. 임차권등기의 효과
- 대항력 및 우선변제권의 유지
임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다.
(「상가건물 임대차보호법」 제6조제5항 단서).
따라서, 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차상가건물에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있다.
- 대항력 및 우선변제권의 취득
임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 된다. (「상가건물 임대차보호법」 제6조제5항 본문).
다만, 임차권등기를 마치면, 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득여부를 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 임차상가건물에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는
담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수는 없게 된다.
- 소액보증금의 최우선변제권 배제
임차권등기가 끝난 상가건물을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 된다. (「상가건물 임대차보호법」 제6조제6항).
이것은, 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한 임차인이 입을지 모르는 예상하지 못한 손해를 방지하기 위한 취지다.
2-4. 임차권등기의 말소
- 임차권등기의 말소 절차
임차권등기의 말소는 임차상가건물의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원의 임차권등기 담당자에게 임차권등기명령 취소 및 (집행)해제 신청서 등
관련 서류를 접수하면, 법원에서 해당 등기소에 그 임차권등기말소를 촉탁하여 말소가 된다.
3. 등기촉탁
등기는 당사자의 신청으로 하는 것이 원칙이나 예외로 법률의 규정이 있는 경우 법원 및 그 밖의 관공서가 등기소에 촉탁하여 등기하는 경우가 있는데, 이를 등기촉탁 또는 촉탁등기라 한다.
토지의 등기촉탁은 지적공부 등록(신규등록 제외), 지번변경, 등록말소, 등록사항정정 등에 따른 사유로 토지의 표시 변경에 관한 등기를 할 필요가 있을 때 지적 소관청은 지체없이 관할 등기관서에 그 등기를 촉탁해야 한다.
이 경우 등기촉탁은 국가가 국가를 위하여 하는 등기로 본다. 건물의 등기촉탁은 지번, 행정구역의 명칭 변경, 건축물의 면적, 구조, 용도 및 층수 변경(신규등록 제외), 건축물 철거 또는 건축물 멸실로 인하여
건축물대장의 기재 내용이 변경되는 경우 특별자치도지사 또는 시장, 군수, 구청장은 관할 등기소에 그 등기를 촉탁할 수 있다. 이 경우, 지번, 행정구역 명칭 변경과 건축물 멸실로 인한
등기촉탁은 지방자치단체가 자기를 위하여 하는 등기로 본다.
출처 : 찾기 쉬운 생활법령정보 (상가건물 임대차 > 임대차의 종료 > 보증금의 회수 > 임차권등기명령 신청 (본문) | 찾기쉬운 생활법령정보 (easylaw.go.kr)) , 부동산용어사전 제4판 (저자 : 장희순 · 김성진 / 출판: 부연사)