지상권에 관한 등기

지상권의 설정등기

지상권은 타인 소유의 토지에 건물 그 밖의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권이다(『민법』 제219조). 지상권은 그 효력이 미치는 범위에 따라 통상의 지상권과 구분지상권으로, 취득 형태에 따라 당사자의 계약에 의한 약정지상권과 법률의 규정 또는 관습법에 의한 법정지상권으로 구분할 수 있다. 판례에 의하여 인정되는 분묘기지권도 관습법상의 법징지상권의 일종이지만, 분묘기지권은 분묘자체가 공시기능을 하여 별도의 등기가 필요없으므로 이에 대한 설명은 생략한다.

설정요건 및 적용범위

• 타인 소유의 토지에 설정할 것

- 지상권은 타인 소유의 토지에 대한 권리이므로, 자신의 토지에는 지상권을 설정할 수 없다. 이미 소유하고 있는 토지는 소유권 그 자체로 사용할 수 있는 권리가 있기 때문이다.

- 지상권의 객체인 토지는 보통 1필의 토지 전부이지만 용익권의 일반원칙에 따라 1필의 토지 일부에도 지상권을 설정할 수 있다. 그러나 토지의 지분에는 지상권설정등기를 할 수 없으며 이러한 신청이 있으면 법 제29조 제2호로 각하하여야 한다.

- 농지도 지상권의 목적이 될 수 있으므로 타인의 농지에 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 지상권설정등기를 할 수 있다.

• 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위할 것

- 지상권은 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 설정하는 것이다. 이미 그 토지 위에 등기된 진물이 있다 하더라도 해당 토지의 등기기록상 지상권과 양립할 수 없는 용익물권이 존재하지 않는다면 그 토지에 대하여 지상권설정등기를 신청할 수 있다. 왜냐하면 그 건물을 철거하고 새로운 건물을 신축하여 소유할 수도 있기 때문이다. 또한 현재 공작물이나 수목이 없는 경우에도 지상권을 설정할 수 있고, 지상권이 설정된 후 기존의 공작물이나 수목이 멸실하더라도 지상권은 계속 존속한다.

• 사용하는 권리일 것

- 배타성

지상권은 토지를 사용하는 권리로서 용익물권의 성격상 그 토지를 배타적으로 사용·수익할 수 있다. 따라서 동일한 토지라도 중첩되지 않는 부분이라면 이중으로 지상권을 설정할 수 있다. 그러나 중첩되는 부분이라면 이중으로 지상권을 설정할 수 없다.

① 즉 지상권은 타인의 토지를 배타적으로 사용하는 용익물권이므로 동일한 토지에 대한 이중의 지상권설정등기는 허용되지 않지만, 이미 지상권설정 등기가 경료되어 있는 상태에서 기존 지상권설정등기의 말소를 조건으로 하는 정지조건부 지상권설정등기청구권 보전의 가등기는 신청할 수 있고 그 가등기에 기한 지상권설정의 본등기는 기존의 지상권설정등기가 말소되기 전에는 신청할 수 없다.

② 그러나 지역권은 토지 소유자의 토지에 대한 사용·수익 권능을 전면적으로 배제하는 것은 아니어서 그 소유자는 지역권과 저촉되지 않는 한도에서 승역지를 직접 점유하면서 지역권자와 공동으로 그 토지를 사용·수익 할 수 있으므로(민법 제291조 참조). 토지의 일부에 지역권이 설정되어 있는 경우라도 토지 소유명의인은 지상권자와 함께 후순위로 토지 전부에 대하여 철근콘크리트조 건물의 소유를 위한 지상권설정등기를 신청할 수 있다.

- 후등기저지력

후등기저지력이란 어떤 등기가 존재하는 이상 그것이 비록 실체법상 무효라고 하더라도 형식상의 효력은 있는 것이므로 그것을 말소하지 않고서는 그것과 양립할 수 없는 등기는 할 수 없다는 것을 말한다. 예컨대 전세권(지상권)의 존속기간이 만료되어 실체법상 소멸되었다. 하더라도 등기의 후등기저지력으로 인하여 그 전세권(지상권)설정등기를 말소하지 않는 한 동일한 부분에 대하여 후순위로 중복하여 전세권(지상권)설정등기를 할 수 없다. 이를 허용하면 등기의 형식상 용익물권이 중복되어 등기기록상의 권리관계가 불분명하게 되기 때문이다.

개시

지상권설정등기는 지상권설정자와 지상권자가 공동으로 신청한다(법 제28조 제1항).

지상권설정계약을 체결한 후 지상권설정자가 의무의 이행에 협력하지 않는 경우 지상권설정등기의 이행을 명하는 판결을 받아 지상권자가 단독으로 신청할 수 있다(법 제28조 제4항). 그러나 갑이 을을 상대로 한 토지인도소송의 판결이유 중의 판단에서 을에게 관습법상의 법정지상권이 인정된 경우라도 위 판결에 의하여는 을이 단독으로 지상권설정등기를 신청할 수 없다. 이러한 판결은 주문에 등기절차의 이행을 명한 것이 아니기 때문이다.

신청절차

1. 신청인

지상권설정자(토지소유자)가 등기의무자, 지상권자(지상권을 취득하는 자)가 등기권리자가 되어 공동으로 신청한다(법 제23조 제1항).

2. 신청정보

(1) 일반적 신청정보

(2) 개별적 신청정보

가) 필요적 기재사항

지상권 설정등기신청서에는 부동산의 표시, 신청인의 성명 또는 명칭과 주소, 등기원인과 그 연월일 등과 같이 규칙 제43조 제1항에서 정한 일반적인 기재사항 외에 지상권설정의 목적과 범위를 기재하여야 한다(규칙 제126조 제1항). 즉 지상권설정등기를 신청할 때에는 지상권설정의 목적과 범위를 신청정보의 내용으로 반드시 제공하여야 한다.

① 지상권설정의 목적

지상권은 타인의 토지 위에 건물 그 밖의 공작물이나 수목을 소유하기 위한 것이므로 그 목적을 명확히 기재해야 한다. 이는 지상권의 최단기간이 견고한 건물의 소유를 목적으로 하는 경우와 그 밖의 건물의 소유를 목적으로 하는 경우에 따라 다르기 때문이다(「민법」 제280조, 제281조). 건물의 소유를 목적으로 하는 경우에는 "철근콘크리트조 건물의 소유", "목조 건물의 소유" 등과 같이 구체적으로 표시해야 하고 단지 "건물의 소유"라 표시하여서는 안 된다.

② 지상권설정의 범위

지상권은 1필의 토지 전부에 설정등기를 할 수 있을 뿐만 아니라 일부에 대하여서도 지적도면을 첨부하여 설정등기를 할 수 있다(규칙126조 제2항). 통상의 지상권은 ‘그 목적범위 내에서 사용가능한 지표의 상하 전부'에 효력이 미치지만, 구분지상권은 토지의 수직적 일부에 대하여 효력이 미친다(「민법」 제289조의2).

나) 임의적 기재사항

지상권설정등기를 신청하는 경우 설정계약서에 존속기간, 지료 및 지급시기에 관한 약정이 있는 때에는 신청서에 기재하여야 한다(임의적 기재사항, 규칙 제126조 제1향). 즉 존속기간, 지료와 지급시기는 등기원인에 그 약정이 있는 경우에만 기재(기록)한다.

① 존속기간

1. 민법은 지상권자를 보호하기 위하여 지상권의 설정목적에 따라 지상권의 최단기간을 규정하고 있으므로(「민법」 제280조) 이에 변하는 지상권설정제약은 강행법규 위반으로 무효이고 민법 제280조에 따른 기간까지 효력을 갖게 된다.

2. 그러나 이보다 긴 기간을 존속기간으로 하는 약정은 유효하므로 존속 기간을 100년, 120년 또는 그보다 장기로 하는 등기도 경료할 수 있고, 존속기간을 민법에서 정한 법정기간보다 장기로 하거나 불확정기간으로 정할 수도 있다.

3. 판례에 따르면, 민법상 지상권의 존속기간은 최단기만이 규정되어 있을 뿐 최장기에 관하여는 아무런 제한이 없으며, 존속기간이 영구인 지상권을 인정할 실제의 필요성도 있고. 이러한 지상권을 인정한다고 하더라도 지상권의 제한이 없는 토지의 소유권을 회복할 방법이 있을 뿐만 아니라, 특히 구분지상권의 경우에는 존속기간이 영구라고 할지라도 대지의 소유권을 전면적으로 제한하지 아니한다는 점 등에 비추어 보면, 자상권의 존속기간을 영구와 약정하는 것도 허용된다(대판 2001.5.29, 99다66410)

4. 다만 「민법」 제280조 제1항 제1호의 30년은 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 그 원인에 관계없이 일률적으로 최단기인 30년보다 단축하지 못한다는 것이나, 등기신청서에 지상권의 존속기간을 같은 조 제1항 각 호의 기간보다 단축한 기간으로 기재한 경우라도 그 기간은 같은 조 제2항에 의하여 법정기간까지 연장되므로, 신청서 기재대로 수리하여야 한다.

② 지료 및 그 지급시기

지료는 지상권의 요소는 아니지만 토지의 사용대가로서 지료 지급을 약정하여 그러한 약정이 설정계약서에 표시되었다면 신청서에 기재해야 한다(규칙 제126조 제1항). 지료는 반드시 금전으로 정하지 않아도 되고, 그 시기는 정기 또는 일시라도 무방하므로 “매월 말일” 또는 “12월 말일” 등과 같이 표시한다.

3. 첨부정보

등기원인을 증명하는 서면 등 규칙 제46조 제1항, 법 제50조 제2항 등에서 정한 일반적인 첨부정보를 제공한다.

(가) 등기원인과 관련된 첨부정보

가) 약정에 의한 지상권설정등기라면 지상권설정계약서를 제공하며, 판결에 의한 지상권설정등기신청의 경우에는 판결정본과 확정증명을 첨부정보로 제공하여야 한다.

나) 토지거래허가구역 안의 토지에 대하여 지상권의 등기 시 대가(지료)를 받고 지상권을 설정하는 경우에는 토지거래허가서를 첨부하여야 한다. 다만 지료가 없는 지상권을 설정하는 경우에는 토지거래허가서를 제공할 필요가 없다.

(나) 지상권설정자와 관련된 첨부정보

가) 등기필정보 등

나) 인감증명서 등

(다) 지상권자와 관련된 첨부정보

가) 취득세 등 세금납부영수증

나) 주소를 증명하는 정보

다) 번호를 증명하는 정보

(라) 부동산과 관련된 첨부정보

지상권은 1필의 토지 전부 뿐만 아니라 그 일부에 대하여도 설정등기를 할 수 있으므로 지상권설정의 범위가 토지의 일부인 경우에는 그 부분을 표시한 지적도를 첨부정보로 제공하여야 한다(규칙 제126조 제2항). 지적도는 지상권의 목적인 토지부분을 특정할 수 있을 정도의 것이면 되고 반드시 측량성과에 따라 정밀하게 작성될 필요는 없다.

실행절차(등기실행)

부동산의 등기기록 중 을구에 주등기로 기록하며 등기의 목적·접수연월일·접수번호·등기원인과 그 연월일·목적·범위·등기권리자 등을 기록한다. 신청서에 존속기간·지료 등의 기재가 있는 경우에는 그 사항도 기록한다. 또한 부동산의 일부에 대한 지상권인 경우에는 도면의 번호를 기록한다.

구분지상권

지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다. 이 경우 설정행위로써 지상권의 행사를 위하여 토지의 사용을 제한할 수 있다(「민법」제289조의2 제1항). 즉 건물 또는 공작물 등을 소유하기 위하여 타인 소유 토지의 일정범위의 지하 또는 지상의 공간을 사용하는 권리로서의 지상권, 이른바 구분지상권은 그 권리가 미치는 지하 또는 지상의 공간 상하의 범위를 정하여 등기할 수 있다.

• 기본개념

(가) 의의

구분지상권이라 함은 타인 소유 토지의 지하 또는 지상의 공간에 상하의 범위를 정하여 건물 그 밖의 공작물을 소유하기 위한 지상권을 말한다. 이러한 구분 지상권은 고가도로, 고가철도 등 공중공작물이나 지하철, 지하주차장, 지하상가 등 지하공작물을 소유하기 위하여 설정할 수 있다.

(나) 구별개념(통상의 지상권과의 차이)

구분지상권도 토지소유자와 지상권을 취득하는 자 사이에 구분지상권 설정에 관한 합의와 그에 따른 등기가 있어야 하므로 통상의 지상권에 관한 규정이 준용된다. 그러나 통상의 지상권과 달리 구분지상권은 ① 목적인 토지의 지하 또는 지상공간의 상하의 범위를 정해야 하고 ② 건물 그 밖의 공작물을 소유하기 위한 경우에만 허용되고 수목을 소유하기 위한 경우에는 설정할 수 없으며 ③ 구분지상권의 목적인 토지의 상하의 범위 외의 부분에 대해서는 사용제한의 특약을 할 수 있고 ④ 구분지상권의 목적인 부분에 이미 제3자가 사용·수익할 권리 등을 가지는 겨우엥는 그 제3자의 승낙을 받아야 하는 등의 차이가 있다.

설정요건 및 적용범위

• 타인 소유의 토지에 설정할 것

- 일반적인 지상권과 마찬가지로 타인 소유의 토지에만 지상권을 설정할 수 있다.

• 건물 기타 공작물(수목 X)을 소유하기 위한 것일 것

- 수목의 소유를 목적으로 하는 구분지상권의 설정

그러나 건물 그 밖의 공작물이 아닌 수목을 소유하기 위한 구분지상권은 서용되지 않는다. 따라서 수목을 소유하기 위하여는 통상의 지상권을 설정하여야 한다.

- 계층적 구분건물 중 특정계층의 구분소유를 목적으로 하는 구분지상권의 설정

① 구분지상권은 그 권리가 미치는 지하 또는 지상 공간을 상하로 범위를 정하여 등기하는 것으로서 계층적 구분건물의 특정계층의 구분 소유를 목적으로 하는 구분지상권의 설정등기는 할 수 없다.

② 따라서 1동의 건물을 횡단적으로 구분한 경우에 상층건물을 소유하기 위하여 구분지상권의 설정등기는 할 수 없다.

③ 예컨대 타인의 토지 위에 2층은 주택부분, 1층은 점포 등의 시설부분인 1동의 건물을 층별로 구분소유하는 경우에 2층만의 구분소유를 목적으로 구분지상권을 설정할 수 없다. 2층은 건물 1층 부분을 매개로하여 대지지반에 의하여 받쳐져 있으므로 2층의 이용권한만으로 이 부분을 공작물이나 건물로 볼 수 없기 때문이다.

• 지하 또는 지상의 공간을 정하여 사용하는 권리일 것

- 지하 또는 지상의 공간을 정할 것

구분지상권의 설정에 있어서 지하 또는 지상의 공간의 상하의 범위는 평균 해면 또는 지상권을 설정하는 토지의 특정지점을 포함한 수평면을 기준으로하여 명백히 해야 한다.

- 배타성

동일 토지에 관하여 구분지상권이 미치는 범위가 다르다면 2개 이상의 구분지상권을 그 토지의 등기기록에 각기 등기할 수 있다.

신청절차

1. 신청인

2. 신청정보

신청인과 신청서의 기재사항 및 첨부정보는 통상의 지상권 설정등기의 경우와 대부분 동일하다. 그러나 구분지상권은 그 목적과 범위를 신청서에 명확히 기재해야 하며, 소유자와 구분지상권자 간의 사용제한특약을 기재할 수 있다는 차이가 있다. 또한 제3자의 승낙서를 첨부해야 하는 경우가 있다.

(가) 구분지상권설정의 목적

구분지상권은 지하 또는 지상의 공간에 상하의 범위를 정하여 건물 그 밖의 공작물을 소유하기 위한 것이므로 그 목적을 명확히 하여야 한다. 예컨대 지하에 지하철도 소유를 목적으로 할 경우에는 "지하철도 소유"로, 고가철도 소유가 목적이라면 "고가철도 소유"라고 기재한다.

(나) 구분지상권설정의 범위

구분지상권의 설정에 있어서 지하 또는 지상의 공간의 상하의 범위는 평균 해면 또는 지상권을 설정하는 토지의 특정지점을 포함한 수평면을 기준으로 하여 명백히 해야 한다. 예컨대 "평균 해면 위 100미터로부터 150미터 사이" 또는 "토지의 동남쪽 끝 지점을 포함한 수평면면을 기준으로 하여 지하 20미터부터 50미터 사이"로 기재해야 한다. 이 경우 원칙적으로 도면을 첨부할 필요는 없으나 수평면 전체가 아닌 부동산의 일부의 수평면이라면 도면을 첨부해야 할 것이다.

(다) 사용제한의 특약

구분지상권자는 설정행위에서 정한 범위 내에서 토지를 사용할 권리를 갖고, 구분지상권이 미치지 못하는 토지부분에 관하여는 여전히 토지소유자가 사용권을 가지게 된다. 그러나 설정행위에서 구분지상권의 행사를 위하여 토지의 사용을 제한하는 특약을 할 수도 있고, 이러한 특약을 한 때에는 신청서에 기재하여야 한다. 즉 구분지상권 행사를 위하여 소유자의 토지 사용을 제한하는 약정을 한 때에는 그 약정을 신청정보의 내용으로 하여야 한다. 특약에 의하여 제한되는 것은 사용에 관한 사실행위이다. 예를 들면 "지상에 10톤 이상의 공작물을 설치하여서는 아니 된다", "고가철도의 운행에 장해가 되는 공작물을 설치하여서는 아니 된다" 등과 같은 것이다.

3. 첨부정보

(가) 일반적인 첨부서면

구분지상권설정등기도 통상의 지상권설정등기의 경우와 동일한 서면을 첨부하여야 한다.

(나) 제3자의 승낙서

• 제공하는 경우

구분지상권은 제3자가 토지를 사용·수익할 권리를 가진 때에도 그 권리자 및 그 권리를 목적으로 하는 권리를 가진 자 전원의 승낙이 있으면 이를 설정할 수 잇다. 따라서 구분지상권 등기를 하고자 하는 토지의 등기용지에 그 토지를 사용하는 권리에 관한 등기가 있는 때에는 신청서에 제3자 전원의 승낙서를 제공하여야 한다. 제3자의 승낙의 효과는 제3자의 권리가 구분지상권의 목적인 부분에 관하여 소멸하는 것은 아니고 단지 구분지상권이 존재하는 한도에서 권리행사가 제한될 뿐이다. 만약 제3자의 승낙서를 첨부하지 아니한 경우에는 그 등기신청은 수리할 수 없다.

• 제공하지 않는 경우

이미 구분지상권이 설정되어 있는 동일 범위의 토지에 대하여 다른 구분지상권의 설정은 그 배타적 효력에 의하여 불가능하나 중복되지 아니한 범위에 구분지상권이 설정되어 있다면 새로운 구분지상권의 설정도 가능하고, 이와 같은 경우에는 다른 구분지상권자나 제3자의 승낙서를 첨부하지 않아도 될 것이다.

실행절차

통상의 지상권 설정등기의 경우와 동일하다.

일반적인 지상권과 구분지상권의 상호 변경

통상의 지상권등기를 구분지상권 등기로 변경하거나, 구분지상권 등기를 통상의 지상권 등기로 변경하는 등기신청이 있는 경우에는 등기상의 이해관계인이 없거나, 이해관계인이 있더라도 그의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 제출한 때에 한하여 부기등기에 의하여 그 변경등기를 할 수 있다.

도시철도법 및 도로법, 전기사업법 등에 의한 구분지상권

• 의의

도시철도 건설을 위하여 필요한 구분지상권은 당사자 간의 협의가 있으면 전술한 구분지상권설정등기절차에 따라 공동으로 신청할 수 있으나, 도시철도법은 위 협의에 의한 취득 외에도 같은 법 제2조 제7호의 도시철도 건설자가 토지보상법에 의한 수용 또는 사용의 재결에 의하여 구분지상권을 설정하거나 이전할 수 있도록 규정하고 있다(「도시철도법 제12조」). 또한 도로법에도 도로가 있는 지역의 적정하고 합리적인 토지이용을 촉진하기 위하여 필요한 구분지상권의 취득을 위하여 위 도시철도법과 유사한 규정(「도로법 제28조」)을 두고 있으며, 전기사업법도 제89조의 2에서 같은 취지의 규정을 두고 있다.

• 효과

도시철도법, 도로법 및 전기사업법 등의 수용 또는 사용의 재결에 의해 취득한 구분지상권설정등기는 그보다 먼저 등기된 강제경매, 근저당권 등 담보물권, 압류, 가압류 등에 기하여 경매 또는 공매로 인한 소유권이전등기의 촉탁이 있는 경우에도 이를 말소하여서는 아니 된다. 이는 수용 또는 사용 재결에 의하여 설정된 구분지상권이 지니는 공익목적을 고려하였기 때문이다. 그러나 도시철도건설자와 토지소유자 간에 협의에 의하여 구분지상권을 취득한 경우 관할토지수용위원회의 협의성립 확인을 받지 않은 경우에는 단순한 승계취득에 불과하기 때문에 위와 같은 구분지상권의 존속에 관한 특례는 적용되지 않는다. 따라서 경매 등으로 인하여 소유권이전등기를 촉탁하는 경우에는 말소의 대상이 될 것이다.

개시

가. 도시철도법, 도로법 및 전기사업법의 규정에 의한 도시철도건설자, 도로 관리청 및 전기사업자가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 구분지상권의 설정을 내용으로 하는 수용·사용의 재결을 받은 경우 권리수용이나 토지사요을 원인으로 하는 구분지상권설정등기를 단독으로 신청할 수 있다.

나. 한국전력공사가 전기사업자로서 전기사업의 시행을 위하여 「전기사업법」을 근거로 하여 구분지상권의 설정을 내용으로 하는 재결을 받은 경우에는 같은 법 제89조의2 제2항에 따라 단독으로 구분지상권설정등기를 신청할 수 있다.

다. 반면 한국전력공사가 전원개발사업자로서 전원개발사업의 시행을 위하여 「전원개발촉진법」을 근거로 하여 토지의 사용에 관한 재결을 바은 경우에는 같은 법에 "전원개발사업자가 사용재결을 받으면 단독으로 구분지상권설정등기를 신청할 수 있다."는 취지의 규정이 없는 이상 단독으로 구분지상권설정등기를 신청할 수 없다.

신청절차

1. 신청인

토지 수용 또는 사용 재결을 원인으로 하는 구분지상권설정등기는 단독으로 신청할 수 있다. 또한 도시철도건설자와 토지소유자 등과의 사이에 구분지상권설정을 전제로 하는 협의가 성립되어 관할 토지수용위원회로부터 협의성립확인을 받았다면 도시철도건설자는 단독으로 구분지상권설정등기를 신청(또는 촉탁) 할 수 있다.

2. 신청정보

3. 첨부정보

통상의 구분지상권설정등기의 경우와 대부분 동일하며, 유의할 사항은 다음과 같다.

구분지상권설정등기를 하려는 토지의 등기기록에 그 토지를 사용·수익하는 권리에 관한 등기 또는 그 권리를 목적으로 하는 권리에 관한 등기가 있는 경우에는 그들의 승낙서를 첨부하여야 한다. 그러나 도시철도법, 도로법 및 전기사업법의 수용 또는 사용 재결에 의하여 구분지상권을 설정한 때에는 토지의 등기기록에 그 토지를 사용·수익하는 권리에 관한 등기 또는 그 권리를 목적으로 하는 권리에 관한 등기가 있는 경우라도 그 권리자들의 승낙을 받지 아니하고 그 등기신청을 할 수 있다.

지상권의 이전등기

지상권은 양도·상속에 따른 이전등기를 할 수 있으며, 그 이전등기에는 토지 소유자의 승낙이 필요 없다.

신청절차

지상권의 이전등기는 양수인과 양도인이 공동신청해야 하고, 지상권이전등기신청서에는 부동산의 표시, 신청인의 성명 또는 명칭과 주소, 등기원인과 그 연월일과 같이 규칙 제43조에서 정한 일반적인 기재사항 외에 이전할 지상권의 접수연월일과 접수번호를 기재하여야 한다. 또한 등기원인을 증명하는 서면 등 규칙 제46조 제1항, 법 제50조 제2항 등에서 정한 일반적인 첨부정보 외에 토지거래허가구역 안의 지상권 이전 시 지료의 약정이 있는 경우에는 토지거래허가서를 첨부하여야 한다.

다만 양도인인 등기의무자는 소유권의 등기명의인이 아니므로 인감증명을 제출할 필요는 없으나, 등기필정보가 없는 경우에는 법 제51조의 규정에 따라 확인서면과 인감증명을 제출하여야 한다.

실행절차

소유권 외의 권리의 이전등기는 부기에 의하여 하므로(법 제52조 제2호), 지상권의 이전등기는 부기 등기로 하여야 한다.

지상권의 변경등기

지상권의 내용 즉 지상권설정의 목적(공작물 또는 수목의 소유를 목적으로 하는 지상권에서 건물의 소유를 목적으로 하는 지상권으로의 변경 등), 존속기간(연장 또는 단축, 폐지 또는 신설), 지료(증액 또는 감액, 폐지 또는 신설), 지료의 지급시기 등이 변경된 때에는 등기를 하여야 제3자에게 대항할 수 있다. 지상권의 변경등기로 통상의 지상권을 구분지상권으로 변경(지상권이 미치는 범위의 축소)하거나 반대의 등기도 할 수 있다. 다만 구분지상권을 통상의 지상권으로 변경하는 경우에 그 토지상에 이미 다른 용익물권이 등기되어 있다면 그 용익물권을 말소하지 않고는 변경등기를 할 수 없다.

신청절차

1. 신청인

지상권변경등기는 권리의 변경등기로서 지상권자와 지상권설정자(토지의 소유권등기명의인)의 공동신청에 의한다. 위 당사자 중 변경등기에 의하여 등기기록상 이익을 받는 자가 등기권리자이고, 반대로 불이익을 받는 자가 등기의무자가 된다.

2. 신청정보

지상권변경등기신청서에는 부동산의 표시, 신청인의 성명 또는 명칭과 주소, 등기원인과 그 연월일 등과 같이 규칙 제43조에서 정한 일반적인 기재사항 외에 변경할 사항과 변경하고자 하는 지상권을 특정하여 기재한다.

3. 첨부정보

등기원인을 증명하는 서면 등 규칙 제46조 제1항, 법 제50조 제2항에서 정한 일반적인 첨부정보 외에 지료의 폐지와 같이 지상권 변경등기의 등기의무자가 소유권의 등기명의인(지상권설정자)인 때에는 그의 인감증명서를(규칙 제60조 제1항), 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 경우에는 승낙을 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 제출하여야 한다.

실행절차

지상권변경등기는 부기등기에 의하나(법 제52조 제5호), 당해 토지를 목적으로 하는 후순위의 저당권자나 압류권자 등과 같이 등기상 이해관계인이존재하는 경우 그 자의 승낙을 증명하는 정보 또는 이들에게 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부하지 않은 때는 주등기로 한다.

지상권의 말소등기

지상권은 목적 토지의 멸실, 존속기간의 만료, 혼동(「민법」제191조), 소멸시효의 완성(「민법」제162조 제2항), 선순위 담보권의 실행으로 인한 경매, 토지의 수용, 토지소유자와 지상권자의 합의해제, 지상권자의 포기, 당사자간의 약정 소멸사유발생(법 제54조), 지상권설정자의 소멸청구((「민법」제287조) 등으로 소멸한다.

신청절차

1. 신청인

지상권말소등기는 지상권자(지상권이전등기가 되어 있는 때에는그 이전등기를 받은 현재의 등기명의인)가 등기의무자, 토지의 소유권자가 등기권리자가 되어 공동신청하는 것이 원칙이다.

2. 신청정보

지상권말소등기신청서에는 부동산의 표시, 신청인의 성명 또는 명칭과 주소, 등기원인과 그 연월일 등과 같이 규칙 제43조에서 정한 일반적인 기재사항 외에 말소할 지상권의 표시로서 신청서 접수연월일과 접수번호를 기재한다.

3. 첨부정보

등기원인을 증명하는 서면 등 규칙 제46조 제1항, 법 제50조 제2항에서 정한 일반적인 첨부정보 외에 제권판결을 받아 등기권리자가 단독으로 지상권말소등기를 신청하는 때에는 채권판결의 등본을(법 제56조), 지상권을 목적으로 하는 저당권 등 이해관계가 있는 제3자가 있는 경우에는 그 승낙을 증명하는 정보 또는 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부하여 한다(법 제57조 제1항).

실행절차

말소등기의 일반원칙에 따라 주등기의 형식으로 말소등기를 한 후 지상권등기를 말소하는 표시를 한다(규칙 제116조 제1항). 이 때 말소되는 지상권을 목적으로 한 등기상 이해관계에 있는 제3자의 승낙을 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부한 때에는 그 제3자의 권리에 관한 등기도 직권으로 말소한다(법 제57조 제2항, 규칙 제116조 제2항). 예컨대 지상권을 목적으로 하는 저당권등기가 있는 경우에 신청서에 저당권자의 지상권말소에 대한 승낙서를 첨부한 때에는 저당권등기를 말소해야 한다.

출처 : (박문각 법무사) 부동산등기법: 기본서