무효등기의 유용

무효등기의 유용?

• 어떤 등기가 실체적 권리체계에 부합하지 않아서 무효로 된 후에 다시 그 등기에 부합하는 실체적 권리체계가 있게 된 때에 무효인 등기를 유효한 것으로 보는 것을 말한다.

무효등기의 유용 사례

• 가장매매를 등기원인으로 하여 행한 소유권 이전등기는 무효이지만 후에 그 등기에 부합하는 등기원인으로 적법한 매매를 다시 하게 된 경우
  • 처음에 행한 무효등기를 말소시키고 다시 유효한 소유권이전등기를 행하는 번거로움을 피할 수 있고, 무효등기를 유효등기로 유용하더라도 부당한 결과를 가져오지 않기 때문이다.
    • 가장매매란? 매매의 진의가 없으면서 상대방과 통정하여 허위표시를 함으로써 매매를 가장하는 행위이다.
• 처음으로 행한 유효등기가 실체관계의 소멸 등으로 무효등기가 된 이후에도 말소되지 않고 존재 시, 후에 그 등기의 실체관계와 유사한 별개의 실체관계가 생기는 경우
  • 저당권설정등기는 저당권이 피담보채권의 변제로 인하여 소멸되게 되면 말소시켜야 하지만 이를 말소시키지 않고 그대로 남겨 두었다가 동일한 내용의 저당권설정계약을 체결한 경우에 처음의 저당권설정등기를 유용하는 경우
• 현재의 진정한 권리상태를 등기로서 공시하면 충분하지, 물권변동의 효력발생과정을 모두 반등할 필요는 없다는 근거하여, 어떤 부동산에 관하여 저당권설정등기가 무효로 된 이후에 그 부동산에 대하여 제3자가 새로운 이해관계로서 그 부동산을 양수하거나 저당권을 취득하는 등의 경우에는 유용할 수 없지만 그렇지 않은 경우에는 그 등기를 유용할 수 있는 경우
  • 처음에 행한 등기를 유용하기 이전에 제3자가 새로운 이해관계를 가지지 않는 한, 그 등기는 유효라고 하여도 관계가 없다.

무효등기의 유용을 인정하지 않는 사례

• 멸실된 건물에 대한 소유권보존등기를 그 이후에 신축한 건물의 소유권보존등기로 유용할 수 있는지?
  • 저당권설정등기의 유용과 같이 권리관계에 관한 사항란 등기의 유용이 아니라, 목적물(건물) 자체에 관한 표제부 등기의 유용이기 때문에 무효이다.

무효등기(부실등기)의 해결 방안

• 등기원인증서 공증화
  • 등기의 공신력을 인정하는 것과 같은 효과를 거둘 수 있다
  • 각종 사고로 인하여 등기장부가 소실 또는 멸실되었을 때 그 입증을 용이하게 할 수 있다
  • 부동산 거래에 발생하는 각종 분쟁을 사전에 방지할 수 있다
    • 등기원인증서? 등기할 권리변동의 원인인 법률행위 또는 법률사실의 성립을 증명하는 서면을 일컫는 것으로서 예를 들면 매매계약서·저당권설정계약서 등이 이에 해당

판례 대법원 1982. 5. 11. 선고 80다2881 판결

• 판시사항
  • 등기부상 명의인으로부터 부동산을 매수하여 점유하는 자의 과실유무
• 판결사실
  • ○○시 △△동 2가 154의 4 대282평에서 분할된 토지로서 분할 전 A가 282분의 242지분, 소외 1이 282분의 40지분을 공유하고 있었는데, A의 4촌인 소외 2가 A 명의의 등기관계 서류를 위조하여 A의 지분에 관하여는 1963.1.24 소외 3에게 매도하여 같은 사람 명의로 소유권이전등기를 마친 사실을 인정하는 한편, 분할 전 위 154의 4 대282평 지상에 있었던 건물 2동 중 본건 대지상 건물은 소외 3이, 분할 후 154의 4 대 130평 지상의 건물에는 소외 1이 각 거주하면서 담장을 경계로 특정하여 점유하고 있었던 바, B는 1966.12.21 위 소외 3으로부터 본건 대지 및 건물을 대금 121,000원(백미 60가마 가격 상당)에 매수하여 편의상 이미 위 소외 3 명의로 등기가 넘어가 있었던 소외 1 지분을 포함한 위 대지 282평 전부에 대하여 1966.12.23 B 명의로 소유권이전등기를 하였다가 1967.8.31 소외 1 점유부분에 대하여는 분할 이전등기를 하여 주고, B는 본건 대지를 매수하여 소유권이전등기를 마친 이래 계속하여 점유해 온 사실을 인정하고, B의 거증에 비추어 B는 본건 대지에 관하여 소유자로 등기한 1966.12.23 이래 소유의 의사로 평온 공연하게 선의이며 과실없이 점유하여 10년이 경과한 1976.12.23로서 본건 부동산의 취득시효가 완성하였다 할 것이므로 B 명의의 본건 소유권이전등기는 실체권리 관계에 부합하여 유효하다고 판시하고 있다. 부동산의 등기부 취득시효에는 그 요건으로서 부동산의 점유에 관하여 선의, 무과실을 필요로 하는 것이며, 그 과실에 대하여는 주장자에게 입증책임이 있음은 소론과 같으나 부동산 매매에 있어 등기부상 명의인이 제3자에 속하는 때에는 거래관념상 매도인의 권원에 관하여 의심할 만한 사정이 있으므로 매수인은 등기부상 소유자 명의에 관하여 진부가 확인되지 아니한 한 그 부동산을 인도받아 선의로 점유하였어도 과실없이 부동산의 점유를 개시한 자라고 볼 수는 없는 것이나, 부동산등기부상 명의인과 매도인이 동일인인 경우에는 이를 소유자로 믿고 그 부동산을 매수한 자는 특별한 사정이 없는 한 과실없는 점유자라 할 것인바, 판시 증거에 비추어 등기부상 매도인명의를 의심할 만한 특별한 사정이 없는 이 사건에서 등기명의자이고 점유자인 소외 3을 진실한 권리자로 믿고 동인으로부터 매수하여 점유한 B에게 과실이 있다고 볼 수는 없다
• 판결요지
  • 등기부상의 명의인을 소유자로 믿고서 그 부동산을 매수하여 점유하는 자는 특별한 사정이 없는 한 과실없는 점유자에 해당한다
    • 민법 제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간) ① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다. ② 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.

참고자료

1. 부실등기의 해결방안, 부동산경영, 6, 135-156 저자 김명수 (2012) (논문)

2. 대법원 1982. 5. 11. 선고 80다2881 판결

3. 부동산용어사전 2020. 09. 10 저자 장희순, 김성진

4. 「등기가 실체관계에 부합하는 경우」에 관한 판례와 학설의 비판적 검토 재산법연구 29. 3 (2012): 201-238. 저자 강태성 (논문)