등기의 추정력

등기의 추정력의 의의

등기란 어떤 부동산이나 자산의 소유자를 정식으로 인정하는 공적인 절차이다. 등기부 등과 같은 공식 문서에 해당 부동산이나 자산의 소유자 정보가 기록되며, 등기부에 등재된 정보는 공적인 증거로 인정받을 수 있다. 등기는 소유자의 실제 보유 상태를 반영하지만, 때로는 부동산의 실제 상태와는 차이가 있을 수 있습니다.

현재 대한민국에서의 물권법은 '형식주의'를 취하고 있다. 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 효력이 발생된다고 정의 되어 있기에 따라서 부동산에 대하여 매도인과 매수인이 매매계약을 체결한 뒤에 설사 매수인이 매매대금을 완납하였다고 하더라도 등기가 매도인 명의로 되어 있는 한 해당 부동산은 물권변동의 효력이 발생하지 않았기 때문에 매수인의 소유물이라고 볼 수 없다.

민법 제186조(부동산물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 있다.

이만큼 등기가 경요되면 등기에는 중요한 효력이 생기는데, 그 효력을 '등기의 추정적 효력' 줄여서 '등기의 추정력'이라고 한다. 등기의 추정력이란 어떤 등기가 있으면 그 등기가 표상하는 실체적 권리관계가 존재하는 것으로 추정하게 하는 효력을 말한다. 예를 들어 소유권 이전 등기가 경료된 경우, 실체관계에 부합하는 소유권이라는 권리를 취득한 것으로 추정한다는 것을 말한다.

등기의 추정력은 부동산 거래와 관련된 중요한 개념 중 하나이다. 부동산 거래는 대부분 등기부 등의 공식 문서를 기반으로 이루어지기 때문에 등기부 등에 기록된 정보는 해당 부동산의 소유자나 권리자에 대한 법적 증거로 인정받을 수 있다. 예를 들어, 등기부에 등재된 부동산이 이미 매각되어 다른 소유자가 인수한 경우 등기부에는 이전 소유자의 정보가 여전히 남아 있을 수 있다. 따라서 부동산을 구매 또는 판매할 때는 등기부뿐만 아니라 실제 부동산의 상태를 확인하는 것이 중요하며 이를 위해 부동산 매매 시에는 검증된 중개사나 변호사를 통해 추가적인 조사와 확인 절차를 걸쳐야 하는 것이 중요하다.

Q. 등기의 추정력은 법률상 추정? VS 사실상 추정?

A. 등기의 추정력이 법률상 추정인지 사실상 추정인지에 대하여 견해의 대립이 있지만, 대법원 판례는 당해 추정을 '법률상의 추정'으로 보고 있다. 즉, 등기부 등에 등재된 정보는 법률상으로는 해당 부동산의 소유자나 권리자에 대한 증거로 인정받을 수 있다. 따라서 등기부 등에 기재된 정보는 일종의 법적 증거력을 가지며, 부동산 거래 등에서 이를 인정받을 수 있는 것이다.

대법원 1992. 10. 27. 선고 92다30047 판결 [소유권이전등기말소] [공1992.12.15.(934),3288] 지분이전등기가 경료된 경우 그 등기는 적법하게 된 것으로서 진실한 권리상태를 공시하는 것이라고 추정되므로, 그 등기가 위법하게 된 것이라고 주장하는 상대방에게 그 추정력을 번복할 만한 반대사실을 입증할 책임이 있다. 즉, 부동산이전등기는 권리의 추정력이 있으므로 이를 다투는 측에서 무효사유를 주장, 입증하지 않는 한 그 등기를 무효라고 판정할 수 없다.

추정력의 범위

등기의 추정력이 미치는 범위는 다양한 상황에 따라 달라질 수 있다. 일반적으로는 등기부 등에 기재된 정보와 부동산의 실제 상태가 일치하는 경우에는 법률상으로 인정받을 수 있으며, 등기의 추정력은 상당히 높다고 볼 수 있다. 하지만 등기부 등에 기재된 정보와 부동산의 실제 상태가 일치하지 않는 경우 등기의 추정력은 제한 될 수 있다.

다음은 등기의 추정력이 미치는 범위를 세분화한 예시이다.

1) 절차의 적법추정

등기가 있는 경우에는 그 권리가 추정될 뿐 아니라 그 등기는 일응 절차상으로도 유효요건을 갖추어서 적법하게 이루어진 것이라고 추정된다. 예컨대, 종전 등기명의인인 미성년자가 자신의 소유지분을 친권자에게 증여하는 행위가 이해상반행위라 하더라도 그에 따른 친권자 명의의 소유권이전등기가 경료되어 있는 이상 그 이전등기에 필요한 절차를 적법하게 거친 것으로 추정된다. (대법원 2001다72029)

대법원 2002. 2. 5. 선고 2001다72029 판결 [소유권이전등기등] [공2002.4.1.(151),642]
[1] 어느 부동산에 관하여 등기가 경료되어 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 그 원인과 절차에 있어서 적법하게 경료된 것으로 추정된다.
[2] 전 등기명의인이 미성년자이고 당해 부동산을 친권자에게 증여하는 행위가 이해상반행위라 하더라도 일단 친권자에게 이전등기가 경료된 이상, 특별한 사정이 없는 한, 그 이전등기에 관하여 필요한 절차를 적법하게 거친 것으로 추정된다고 한 사례.

2) 기재사항의 적법추정

기재사항의 적법추정이란, 등기부에 등재된 사항을 기반으로 해당 사실이나 상황을 합리적으로 추정하는 것을 말한다. 적법추정은 단순히 등기부에 등재된 사항만으로 이루어지지 않고 추정의 근거, 추정의 방법, 추정의 결과 등이 합리적인 범위 내에서 이루어져야 한다. 이를 위해서는 적법추정의 원칙을 준수해야 하는데 원칙은 다음과 같다.

(1) 등기된 내용에 따른 권리의 취득 추정

(2) 등기원인의 존재 유효성 추정

(3) 대리권의 존재 추정

등기원인의 존재 및 유효성에 대하여는, 등기의 기재에 대한 권리추정력이 개연성, 즉 경험칙에 근거한 것이라고 한다면 마찬가지 이유로 등기원인에 대하여서도 추정력을 인정하여야 한다는 견해와 현재의 권리상태의 기재가 진실한 권리상태에 부합할 개연성에 비하여 물권변동의 과정의 기재가 실체와 일치된 개연성이 적다고 하여 추정력을 인정하지 않는 견해로 나뉜다.

Q. 추정력이라는 것은 영원한가? 깨지지 않는 것인가?

그렇진 않다. 법에서 말하는 추정은 반대사실에 대한 증명, 즉 '본증'으로서 추정력을 복멸할 수 있다.

- 소유권이전등기의 경우 전소유자의 사망 이후에 전소유자의 신청으로 등기가 경료된 경우(2003다3157), 전 소유명의자가 허무인인 경우(84다카2494) 등 '등기 기재 자체로 부실등기임이 명백한 경우' 해당 추정력이 번복된다.

[2] 전 소유자가 사망한 이후에 그 명의로 신청되어 경료된 소유권이전등기는, 그 등기원인이 이미 존재하고 있으나 아직 등기신청을 하지 않고 있는 동안에 등기의무자에 대하여 상속이 개시된 경우에 피상속인이 살아 있다면 그가 신청하였을 등기를 상속인이 신청한 경우 또는 등기신청을 등기공무원이 접수한 후 등기를 완료하기 전에 본인이나 그 대리인이 사망한 경우와 같은 특별한 사정이 인정되는 경우를 제외하고는, 원인무효의 등기라고 볼 것이어서 그 등기의 추정력을 인정할 여지가 없다. 대법원 2004. 9. 3. 선고 2003다3157 판결 [소유권말소등기] [공2004.10.15.(212),1644]

- 소유권보존등기의 경우, 소유권이 진실하게 보존되었다는 사실에 대해서만 추정력이 미치고 권리변동이 진실하다는 것에 대해서는 소유권보존등기의 추정력이 미친다고 보지 않는다. 이에 보존등기명의인 이외의 자가 사정받은 사실이 인정되는 경우(95다30734), 건물 보존등기명의인 이외의 자가 그 건물을 신축한 사실이 드러난 경우(95다30734), 보존등기명의인이 전소유자로부터 매수하였다고 주장하는 경우(95다30734) 등 '보존등기명의인이 원시취득자가 아니라는 점이 증명'되면 복멸한다.

[1] 신축된 건물의 소유권은 이를 건축한 사람이 원시취득하는 것이므로, 건물 소유권보존등기의 명의자가 이를 신축한 것이 아니라면 그 등기의 권리 추정력은 깨어지고, 등기 명의자가 스스로 적법하게 그 소유권을 취득한 사실을 입증하여야 한다. [2] 갑이 건축허가서상의 건축주 명의를 편의상 을 앞으로 하여 두고 갑의 비용으로 신축한 건물에 대하여, 병이 을로부터 병에 대한 채무의 변제에 갈음하여 그 건물에 대한 건축주 명의를 이전하여 주겠다는 제의를 받아 병 앞으로 건축주 명의를 변경한 후, 건물이 완공되어 건축물 관리대장이 편제되자 이를 사용하여 병 명의로 소유권보존등기를 경료하기에 이르렀다면, 병 명의로 이루어진 소유권보존등기의 추정력은 깨어지고, 병이 대외적인 소유권을 가지지 못한 을로부터 이를 양수하여 소유권보존등기를 마친 것만으로는 그 소유권을 적법하게 취득하지 못한다. 대법원 1996. 7. 30. 선고 95다30734 판결 [제3자이의등] [공1996.9.15.(18),2644]