등기의 유효요건

등기의 유효요건

등기의 유효요건은 등기의 실체적 유효요건과 형식적 또는 절차적 유효요건이 있고, 모두 충족해야 등기가 유효하다.

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1. 실체적 유효요건

물권행위가 있고 그것이 실체관계와 부합하며 등기명의인이 실재하지 않는 사람(허무인)이 아니어야 한다.

1-0 물권행위

물권을 변동시키 법률행위를 말한다. 부동산 거래로 생기는 소유권 이전 계약이나 저당권 설정이 그 예다.

1-0-1 등기원인

매매, 증여 등 법률행위와 상속, 시효, 성명 변경 등의 사실이 생겨 등기해야 하는 이유가 생긴 것. (예: 부동산 매매로 소유권이전등기 시 매매계약이 등기원인)

1-1 등기에 일치하는 실체관계의 존재

가. 등기와 실체관계가 일치하기 위해서는 우선 등기에 일치하는 부동산이 존재하여야 한다.

나. 등기명의인이 허무인이 아니어야 한다.

다. 등기에 일치하는 실체적 권리변동 내지는 물권행위가 존재하여야 한다.

1-2 등기와 실체관계의 일치의 정도

가. 부동산표시에 관한 일치의 정도

1) 실체의 부동산과 등기부에 기록된 표시의 내용이 다소 불일치하더라도 그 등기가 당해 부동산을 공시하고 있는 것이라고 할 정도의 사회통념상 동일성 또는 유사성이 인정되면 그 등기는 유효하다.

2) 등기와 실체관계의 약간의 불일치는 경정등기에 의하여 바로잡을 수 있다.

1-3 실체적 유효요건의 완화

가. 모두생략등기 : 미등기 건물을 등기할 때에 소유권을 원시취득한 자(甲) 앞으로 소유권보존등기를 한 다음에 이를 양수한 자(乙) 앞으로 이전등기를 함이 원칙이라 할 것이나, 당사자 사이의 합의에 따라 승계취득자 앞으로 소유권보존등기를 경료하게 되었다면 이는 실체적 권리관계에 일치되어 적법한 등기로서의 효력을 가진다.

나. 중간생략등기 : 부동산물권이 최초의 양도인(甲)으로부터 중간취득자(乙)에게, 중간취득자(乙)로부터 최종 양수인(丙)에게 이전되어야 할 경우에 그 중간취득자(乙)의 등기를 생략하고 최초의 양도인(甲)으로부터 직접 최종양수인(丙)에게로 이전등기하는 것을 중간생략등기라 한다.

다. 무효등기의 유용 : 처음에는 유효하였던 등기가 후에 실체관계를 잃게 되어 무효로 되었으나 다시 처음의 등기와 내용이 유사하게 실체관계를 갖춘 경우에 그 등기를 유효한 등기로 다시 이용할 수 있느냐가 무효등기의 유용의 문제이다. 저당권이나 가등기의 유용에 관하여 그 등기에 부합하는 새로운 실체관계가 생긴 때에는 '그 유용하기로 하는 합의가 있기 전에 등기기록상 새로운 이해관계를 가지게 된 제3자가 없는 경우에 한하여 허용된다.

1-3-1 관련판례

① 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 토지거래허가구역 내에서의 토지매매의중간생략등기는 중간생략등기의 합의가 있었다 하더라도 유효한 등기로 인정되지 않는다.

② 최종양수인(丙)이 중간자(乙)로부터 소유권이전등기청구권을 양도받았다고 하더라도 최초양도인(甲)이 그 양도에 대하여 동의하지 않고 있다면 최종양수인(丙)은 최초양도인(甲)에 대하여 채권양도를 원인으로 하여 소유권이전등기 절차 이행을 청구할 수 없다<최종양수인(丙)은 중간자(乙)를 대위해서 청구 할 수 있다>.

③ 중간생략등기 절차에 있어서 이미 중간생략등기가 이루어진 경우에 있어서는, 그 관계 계약당사자 사이에 적법한 원인행위가 성립되어 이행된 이상, 다만 중간생략등기에 관한 합의가 없었다는 사유만으로는 그 등기를 무효라고 할 수 없다.

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2. 형식적 유효요건(절차적 유효요건)

부동산등기법이 정하는 절차에 따라 한 등기를 의미한다. 등기신청이 법률상 허용되고 관할등기소에서 등기하여야 하며 등기신청에 하자가 없고 등기신청서가 형식에 적합해야 한다. 그리고 등기신청의 각하사유에 해당되지 않아야하며 중복등기가 아니어야 한다.

2-0 중복등기

하나의 토지에 중복하여 등록된 등기를 말한다. 등기관은 동일한 토지에 중복하여 등기된 것을 발견한 경우에는 대법원 규칙으로 정하는 절차에 따라 중복등기가 되어 있는 등기용지 중 하나는 남겨두고 나머지는 쓰지 못하게 하는 방법으로 정리하여야 한다.

2-1 등기가 존재(등기부에 기록)할 것

'등기'란 등기부에 일정한 사항을 기록하는 것이므로, 등기가 유효하기 위해서는 우선 등기부에 기록이 있어야 한다.

2-2 관할 등기소에 등기할 것

등기는 관할등기소에 등기하여야 한다. 관할위반의 등기신청이 있는 경우에 등기관은 그 등기신청을 각하하여야 한다. 관할위반을 간과하고 등기가 실행된 경우에 그 등기는 실체관계와 부합하여도 당연무효이며, 직권말소와 이의신청의 대상이 된다.

2-2-1관할등기소

등기할 권리의 목적인 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원, 그 지원 또는 등기소를 관할등기소라고 한다. 부동산이 여러 개의 등기소의 관할구역에 걸쳐 있을 경우 신청을 받아 그 각 등기소를 관할하는 상급법원의 장이 관할 등기소를 지정한다. 대법원장은 어느 등기소의 관할에 속하는 사무를 다른 등기소에 위임하게 할 수 있다. 근거법은 부동산 등기법이다.

2-3 부동산등기법상 등기능력이 있을 것

등기는 실체법, 부동산등기법, 특별법상 등기할 수 있는 것만 허용된다. 따라서 사건이 등기할 것이 아닌 것에 해당하는 등기신청이 있는 경우에는 등기관은 이를 각하하여야 한다. 등기는 부동산등기법 제29조 제3호 내지 제11호의 절차에 의하여 실행되어야 한다. 다만, 이에 위배한 등기라도 실체적 권리관계에 일치하는 경우에는 당연무효가 아니고 실체적 유효요건을 갖추고 있다고 하면 유효로 본다.

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출처 : 부동산용어사전 / 프라임 공인중개사 기본서