등기부와 대장의 관계
의의와 역사
등기부는 보통 부동산 등기부인 건물등기부와 토지등기부를 말하며, 이외에 공동인명부, 공동담보목록, 신탁원부, 신청서 편철부 등도 실질적 의미에서는 등기부라고 할 수 있다.
대장은 건축물 대장과 토지대장이 있으며, 건축물대장은 집의 소재(所在), 구조, 면적 및 소유자의 주소, 성명 따위를 기재하고, 토지대장은 토지의 소재, 지번(地番), 지목(地目), 면적, 소유자의 주소와 성명, 지상권자의 주소와 성명 따위를 기재한다.
등기부와 대장은 일제에 의해 1906년 공포된 ‘토지가옥증명규칙’에서 비롯되었다.
이후 1912년에는 일제에 의해 ‘조선부동산등기령’이 발포되었으며, 1914년 ‘토지대장규칙’을 정하여 토지대장을 작성, 이를 기초로 최초의 등기부가 시작되었다.
광복 후에는 세로쓰기로 기재한 세로형 부책식을 사용하였다.
그리고 15년 이후인 1960년 1월 1일에는 ‘부동산등기법’이 공포, 시행되면서 가로형식의 부책식 등기부등본이 사용되었다.
하지만 부책식 등기부는 편철 순서를 보존등기의 순서로 하였기 때문에 더 이상 기재할 난이 없는 경우 추가하는 것이 불가능했고, 기재도 반드시 수기로 해야 하는 불편이 있었다.
그리하여 1973년 8월 전국의 모든 등기부를 카드식으로 전환하였다.
하지만, 카드식 등기부등본은 시간소요가 많이 되고, 정확도와 표준화에서 문제가 발생하였다.
1994년부터는 전산화 작업을 착수하였고, 1998년~2003년까지 모든 전산화 작업을 완료하여 현재의 모습을 갖추게 되었다.
이와 같은 역사를 보면 대장과 등기부는 오래전부터 연관되어 있는 걸 알 수 있다.
부동산 등기부
부동산 등기부는 집합건물, 건물 및 토지에 대한 권리 관계가 기재되어 있는 등기부는 등기소, 세무서, 주민센터, 무인 발급기와 ‘인터넷 등기소(http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp)’에서 발급이 가능하다.
인터넷 등기소에서 열람은 700원, 발급은 1,000원의 수수료 비용이 든다.
등기부는 표제부, 갑구, 을구로 나눌 수 있고, 구성은 다음과 같다.
⓵ 표제부
해당 부동산의 면적, 건물, 주소, 지목의 구조 등이 기재돼 있어 건물의 외형적 부분을 파악할 수 있으며, 접수일자, 토지 별도 등기 등을 볼 수 있다.
⓶ 갑구
소유권 관련 변동내역과 소유권 이전 시점 및 이전 대상을 확인할 수 있다.
순위번호 1은 건물의 출생신고와 같은 개념으로 최초 소유자 또는 건축자 등에 대한 정보를 확인할 수 있다. 순위번호 2 부터는 소유권 이전, 가압류, 가처분, 가등기 등 권리관계에 영향을 미치는 내용들이 기재된다.
⓷ 을구
소유권 이외의 권리인 근저당권, 전세권, 임차권, 지상권 등의 설정 및 변동 내역을 확인할 수 있다.
대장
대장은 부동산의 구조적인 내용이나 용도 위치 등의 상황을 기재해 놓은 대장은 ‘정부 24(정부24 (gov.kr))’에서 발급이 가능하다.
각각 발급 수수료가 발생하는데 건축물 대장의 열람은 300원 발급은 500원이며, 토지 대장은 열람 200원, 발급 300원이다.
각 대장의 구성은 다음과 같다.
건축물 대장
⓵ 지역/지구/구역
대지의 용도를 알 수 있으며 이는 건물의 용도에 영향을 미친다.
지역별로 입점해서 영업할 수 있는 업종이 미리 지정되어 있다.
⓶ 건축물 현황
건물의 층별 사용 용도와 면적을 표기한다.
⓷ 소유자 현황
건축물의 현재 소유자 및 전 소유자들의 이름과 주민등록번호를 알 수 있고, 소유자가 언제 어떠한 사유로 바뀌었는지 알 수 있다.
토지 대장
⓵ 고유번호 / 토지소재 / 지번
고유번호는 토지마다 붙이는 일련번호로 토지의 주민등록 번호와 같다.
토지소재는 토지의 주소가 나오고, 지번은 번지수를 알 수 있다.
⓶ 면적
토지의 면적을 알 수 있다.
⓷ 변동일자 및 변동원인
변동일자 및 변동원인은 소유권에 대한 변동사항을 기록한 내역이다.
⓸ 개별공시지가
토지에 대한 세금, 즉 양도소득세, 상속세, 취득세, 등록세 등을 계산할 때 사용되는 개념이며, 국가가 국세나 지방세를 산정할 시에 가장 최우선으로 활용하는 기초 자료이기도 하다.
등기부와 대장의 관계
기능
등기부와 대장은 모두 부동산 소재지와 형태, 소유자의 인적사항 등이 동일하게 기재되어 있다.
대장과 등기부의 기능이 발휘되려면 대장의 내용과 등기부의 내용이 일치해야 하며, 일반적으로 둘의 내용은 일치하지만 다를 경우에는 적절한 절차에 따라 수정해야 한다.
이와 관련한 내용은 부동산 등기법에 기재되어 있다.
부동산 등기법
부동산 등기법 제29조(신청의 각하)
등기관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에만 이유를 적은 결정으로 신청을 각하(却下)하여야 한다.
(1~10호 생략)
11. 신청정보 또는 등기기록의 부동산의 표시가 토지대장ㆍ임야대장 또는 건축물대장과 일치하지 아니한 경우
부동산 등기법 제65조(소유권보존등기의 신청인)
미등기의 토지 또는 건물에 관한 소유권보존등기는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 신청할 수 있다.
1. 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인
(2~4호 생략)
해석
부동산 등기법에 따르면 부동산 표시는 대장을 기준으로 하고, 권리 관계는 등기부를 기준으로 한다.
따라서 토지 등기부에 분필 등기가 되어 있더라도 지적법상 토지분할 절차를 거치지 아니하여 토지대장에는 분할 등록이 되어 있지 않은 경우에는 토지분할의 효과가 발생하지 아니하므로 해당 분필등기는 무효가 된다.
여기서 분필 등기란 토지 등기부에 한 필로 되어 있는 토지를 여러 필로 나누어 등기하는 일을 말한다.
또한 최초의 소유권 보존 등기는 대장에 기초하여 행해지며, 소유권이 변동되었을 때는 등기부를 기초로 토지 대장이 작성된다.
관련한 판례는 다음과 같다.
대법원 1995.06.16 선고. 94다 4615
판결요지
가. 토지의 개수는 지적법에 의한 지적공부상의 토지의 필수를 표준으로 하여 결정되는 것으로서 1필지의 토지를 수필의 토지로 분할하여 등기하려면 지적법이 정하는 바에 따라 먼저 지적공부 소관청에 의하여 지적측량을 하고 그에 따라 필지마다 지번, 지목, 경계 또는 좌표와 면적이 정하여진 후 지적공부에 등록되는 등 분할의 절차를 밟아야 되고, 가사 등기부에만 분필의 등기가 이루어졌다고 하여도 이로써 분필의 효과가 발생할 수는 없다.
나. 일정한 토지가 지적공부에 1필의 토지로 등록된 경우, 그 토지의 소재지번, 지목, 지적 및 경계는 일응 그 등록으로써 특정되고 그 토지의 소유권의 범위는 지적공부상의 경계에 의하여 확정된다.
다. 등기부상만으로 어떤 토지 중 일부가 분할되고 그 분할된 토지에 대하여 지번과 지적이 부여되어 등기되어 있어도 지적공부 소관청에 의한 지번, 지적, 지목, 경계확정 등의 분필절차를 거친 바가 없다면 그 등기가 표상하는 목적물은 특정되었다고 할 수는 없으니, 그 등기부에 소유자로 등기된 자가 그 등기부에 기재된 면적에 해당하는 만큼의 토지를 특정하여 점유하였다고 하더라도, 그 등기는 그가 점유하는 토지부분을 표상하는 등기로 볼 수 없어 그 점유자는 등기부취득시효의 요건인 “부동산의 소유자로 등기한 자“에 해당하지 아니하므로 그가 점유하는 부분에 대하여 등기부시효취득을 할 수는 없다.
결론
부동산의 권리관계를 표시하는 등기부와 부동산의 위치와 면적 등 현황을 확인할 수 있는 등기는 부동산 거래 전에 반드시 같이 확인할 필요가 있다.
대부분 부동산 등기부상의 기재와 대장상의 기재가 일치하는 경우가 많지만, 권리관계의 변동에 있어서 등기부상의 기재와 대장상의 기재가 다를 경우에는 등기부상의 기재가 대장상의 기재보다 우선하고, 권리관계 이외 부동산의 실체(현황, 지번, 지목 등)와 관련하여서는 대장상의 기재가 등기부상의 기재보다 우선하여 정리한다.
출처
- https://terms.naver.com/entry.naver?docId=1085713&cid=40942&categoryId=31721
- https://ko.dict.naver.com/#/entry/koko/ccb7e3e2b77f4850ac5e3d64dd7ce3d0
- https://ko.dict.naver.com/#/entry/koko/5f14cc993f8e40cfb831ccba01744dbd
- https://blog.naver.com/ahf2008kr/222317473174
- https://blog.naver.com/chelseaslow/222899239547
- https://blog.naver.com/dongjulaw5/222404492613
- https://blog.naver.com/olympicfire/222982266383