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"부동산등기와 권리분석"의 두 판 사이의 차이
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→주택임대차보호법
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=== 주택임대차보호법 === | === 주택임대차보호법 === | ||
* [주택 임차인의 점유 상실 후 마쳐진 임차권등기의 대항력이 문제된 사건] https://casenote.kr/대법원/2024다326398 ◇대항력을 취득한 주택 임차인이 점유를 상실하면 대항력이 소멸하는지 여부(적극) 및 그 후 임차권등기를 마치면 그 등기 시점부터 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생하는지 여부(적극)◇ | * '''[추심금 청구 사건에서 소액 임차인의 임대차보증금 반환채권이 압류금지채권에 해당한다고 본 사례]''' https://casenote.kr/서울중앙지방법원/2025가단96104 원고는 소외 C를 상대로 신청하여 확정받은 지급명령을 집행권원으로 하여, 소외 C와 임대차계약을 체결한 임대인인 피고를 상대로 채권압류 및 추심명령을 신청하고 “C가 피고로부터 이 사건 부동산을 임차하여 장래 피고로부터 받을 임대차보증금반환채권 중 청구금액에 이를 때까지의 금원(다만 주택임대차보호법 제8조 및 같은 법 시행령의 규정에 따라 우선변제를 받을 수 있는 금액을 제외한 나머지 금액)”에 대한 채권압류 및 추심명령 결정(이하 ‘이 사건 채권압류 및 추심명령’이라 함)을 받았음. 주택임대차보호법 제8조 및 같은 법 시행령 등에서는 주택임차인이 일정한 요건을 갖춘 경우 주택임대차보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 규정하고, 위 규정에 따라 우선변제를 받을 수 있는 금액에 대해서는 압류가 금지되는 것이 원칙임(민사집행법 제246조 제1항 제6호 참조). 그런데 C가 임차한 이 사건 부동산은 D에 있는 주택으로서, C와 피고 사이의 임대차계약에 따른 임대차보증금은 이 사건 채권압류 및 추심명령의 효력이 발생한 때인 2023. 8. 7.을 기준으로 보면 주택임대차보호법 제8조 및 구 주택임대차보호법 시행령(2023. 9. 26. 대통령령 제33254호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 제1호에서 정한 임대차보증금의 보호 범위(5,500만 원)에 속하고 있음(위 금액이 주택임대차보호법 제8조 제3항에 따라 이 사건 부동산 가액의 1/2을 초과하였다고 볼 만한 사정도 없음). 따라서 C의 피고에 대한 임대차보증금 반환채권은 주택임대차보호법 제8조 및 같은 법 시행령의 규정에 따라 우선변제를 받을 수 있는 금액의 채권에 해당하므로, 위 채권은 민사집행법 제246조 제1항 제6호에 따라 압류가 금지되는 채권에 해당하여 이 사건 채권압류 및 추심명령의 범위에서 제외되었음. 원고의 추심금 청구를 받아들이지 아니함 | ||
*'''[주택 임차인의 점유 상실 후 마쳐진 임차권등기의 대항력이 문제된 사건]''' https://casenote.kr/대법원/2024다326398 ◇대항력을 취득한 주택 임차인이 점유를 상실하면 대항력이 소멸하는지 여부(적극) 및 그 후 임차권등기를 마치면 그 등기 시점부터 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생하는지 여부(적극)◇ | |||
*임대인인 원고는 임차인인 피고를 상대로 임대차계약 해지를 이유로 건물인도와 불법점유로 인한 차임 상당 손해배상 등을 청구한 사안에서, 임대인의 임대차보증금 반환 또는 임대차에 따른 임차인의 채무 공제 등으로 임차인이 그러한 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 동시이행항변권의 상실을 알 수 있는 때부터의 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다고 본 사례 https://casenote.kr/대법원/2022다228667 | *임대인인 원고는 임차인인 피고를 상대로 임대차계약 해지를 이유로 건물인도와 불법점유로 인한 차임 상당 손해배상 등을 청구한 사안에서, 임대인의 임대차보증금 반환 또는 임대차에 따른 임차인의 채무 공제 등으로 임차인이 그러한 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 동시이행항변권의 상실을 알 수 있는 때부터의 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다고 본 사례 https://casenote.kr/대법원/2022다228667 | ||
*원고는 임대인으로부터 그 소유의 건물을 임차한 대항력 없는 임차인으로서, 피고와 사이에 임대인의 채무불이행으로 원고가 임대차보증금을 반환받지 못해 입는 손해를 피고가 보상하는 내용의 보증보험계약을 체결하였음. 이후 임대인은 건물을 매수인에게 매도하였는데, 당시 매수인이 매매대금 중 임대차보증금을 제외한 나머지만 지급하기로 하였고 매매계약서에는 ‘임차인–원고와 현 임대차 계약을 승계하여 임대인의 지위와 의무를 인수인계하기로 한다’고 기재되어 있음. 원고는 임대차 종료 후 임대차보증금을 반환받지 못하였다고 주장하면서 피고에게 임대차보증금 상당 보험금 지급을 청구하고, 이에 대하여 피고는 매매계약 당시 임대차보증금 반환채무를 소외인이 면책적으로 인수하는 것을 원고가 묵시적으로 승낙하였다고 주장한 사안에서, 부동산 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수라고 볼 수 없다. 또한 부동산 매도인과 매수인 사이에 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하는 약정이 있었더라도 그에 기한 면책적 채무인수의 효력이 발생하려면 채권자인 임차인의 승낙이 있어야 한다(민법 제454조 참조). 이때 임차인의 승낙은 반드시 명시적 의사표시로 하여야 하는 것은 아니고 묵시적 의사표시로도 가능하다. 그러나 임차인이 채무자인 임대인을 면책시키는 것은 그의 채권을 처분하는 행위이므로, 임대보증금 반환채권의 회수가능성 등이 의문시되는 상황이라면 임차인의 어떠한 행위를 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 쉽게 단정하여서는 아니 된다고 본 사례 https://casenote.kr/대법원/2024다215542 | *원고는 임대인으로부터 그 소유의 건물을 임차한 대항력 없는 임차인으로서, 피고와 사이에 임대인의 채무불이행으로 원고가 임대차보증금을 반환받지 못해 입는 손해를 피고가 보상하는 내용의 보증보험계약을 체결하였음. 이후 임대인은 건물을 매수인에게 매도하였는데, 당시 매수인이 매매대금 중 임대차보증금을 제외한 나머지만 지급하기로 하였고 매매계약서에는 ‘임차인–원고와 현 임대차 계약을 승계하여 임대인의 지위와 의무를 인수인계하기로 한다’고 기재되어 있음. 원고는 임대차 종료 후 임대차보증금을 반환받지 못하였다고 주장하면서 피고에게 임대차보증금 상당 보험금 지급을 청구하고, 이에 대하여 피고는 매매계약 당시 임대차보증금 반환채무를 소외인이 면책적으로 인수하는 것을 원고가 묵시적으로 승낙하였다고 주장한 사안에서, 부동산 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수라고 볼 수 없다. 또한 부동산 매도인과 매수인 사이에 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하는 약정이 있었더라도 그에 기한 면책적 채무인수의 효력이 발생하려면 채권자인 임차인의 승낙이 있어야 한다(민법 제454조 참조). 이때 임차인의 승낙은 반드시 명시적 의사표시로 하여야 하는 것은 아니고 묵시적 의사표시로도 가능하다. 그러나 임차인이 채무자인 임대인을 면책시키는 것은 그의 채권을 처분하는 행위이므로, 임대보증금 반환채권의 회수가능성 등이 의문시되는 상황이라면 임차인의 어떠한 행위를 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 쉽게 단정하여서는 아니 된다고 본 사례 https://casenote.kr/대법원/2024다215542 | ||