"민사법"의 두 판 사이의 차이

* '''[다세대주택 건물 중 임대의뢰인 소유의 특정 세대에 대한 임대차계약 중개 시 중개대상물 및 임대의뢰인 소유의 다른 세대에 공동저당권이 설정되어 있는 경우 개업공인중개사의 주의의무가 문제된 사건]''' https://casenote.kr/대법원/2024다305087 원고들(임차인)은 개업공인중개사인 피고 보조참가인의 중개로 소외인(임대인)으로부터 다세대주택인 이 사건 건물 각 호실을 각 임차하였는데, 당시 이 사건 건물의 구분건물 23개를 공동담보로 하여 이 사건 공동근저당권이 설정되어 있었음에도 피고 보조참가인이 작성한 각 중개대상물 확인ㆍ설명서에는 중개대상물이 공동주택이 아닌 단독주택으로 표시되어 있고 ‘권리관계’란에 ‘중개대상물에 채권최고액 1,800,000,000원의 근저당권이 설정되어 있다’는 내용이 기재되어 있으며 ‘실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’란은 비어 있었음. 이 사건 공동근저당권에 기한 경매절차가 개시되어 위 구분건물들이 매각되었고, 원고들이 임대차보증금 전부 또는 일부를 배당받지 못하자 임대차계약 중개 당시 피고 보조참가인이 공인중개사법에서 규정한 중개대상물 확인ㆍ설명의무를 제대로 이행하지 아니하여 원고들이 임대차보증금을 회수하지 못하는 손해를 입었다고 주장하면서 피고 보조참가인의 손해배상책임을 보장하기 위한 공제사업을 하는 피고를 상대로 공제금을 청구한 사안임. 원심은, 피고 보조참가인이 중개대상물에 근저당권이 설정되어 있는 것을 확인ㆍ설명하였고, 다세대주택은 다가구주택과 달리 임대차계약을 중개할 때 임차의뢰인에게 다른 세대의 임대차 현황에 관한 사항을 확인하여 고지할 의무가 없으므로, 피고 보조참가인은 공인중개사로서의 의무를 모두 이행하였다고 판단하였음. 대법원은 '''<u>개업공인중개사는 임차의뢰인에게 중개대상물의 부동산등기부에 표시된 공동저당권의 권리관계를 확인ㆍ설명하는 것에 그치지 않고 공동저당권이 설정된 임대의뢰인 소유의 다른 세대의 부동산등기부에 표시된 선순위권리도 확인ㆍ설명하여야 한다. 또한 동일인이 다세대주택 여러 세대를 소유하는 경우에는 그 다세대주택 건물 중 공동저당권이 설정된 임대의뢰인 소유의 다른 세대에도 임차인이 있을 가능성이 크므로, 개업공인중개사는 임대의뢰인에게 다른 세대에 임대차계약을 체결하고 거주하는 임차인이 있는지를 확인하고, 임차인이 있다면 그 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음, 그 내용을 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 할 의무가 있다</u>'''는 법리를 설시하면서, 피고 보조참가인은 중개대상물이 공동주택(다세대주택)임에도 중개대상물 확인ㆍ설명서에 이를 단독주택으로 표시하였고, 중개대상물을 포함하여 임대의뢰인 소유의 위 구분건물 23개에 이 사건 공동근저당권이 설정되어 있어 민법 제358조가 적용됨에도, 중개대상물 확인ㆍ설명서의 ‘권리관계’란에 채권최고액 1,800,000,000원의 근저당권이 설정되어 있다는 내용만 기재하였을 뿐, 그 근저당권이 공동근저당권이라거나 이 사건 공동근저당권이 설정된 다른 구분건물의 부동산등기부에 표시된 선순위권리가 있는지 확인한 내용은 기재하지 않았으며, 이 사건 건물의 현황에 비추어 이 사건 건물 가운데 이 사건 공동근저당권이 설정된 다른 구분건물에는 상당수의 임차인이 있을 것임을 충분히 알 수 있었다고 보임에도, 임대의뢰인에게 구분건물별로 임차인의 존부, 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 그 내용을 원고들에게 설명하고 그 자료를 제시하거나 중개대상물 확인ㆍ설명서의 ‘실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’란 등에 그 내용을 기재한 뒤 그 확인ㆍ설명서를 원고들에게 교부하였다는 사정은 발견되지 않으므로, 피고 보조참가인이 이 사건 각 임대차계약의 중개행위를 하면서 고의나 과실로 개업공인중개사로서의 확인ㆍ설명의무를 위반하였다고 볼 여지가 크다는 이유로, 이와 달리 판단한 원심을 파기ㆍ환송함