근저당권설정등기

서론

1. 근저당권의 의의 - "근저당권"이란 계속적인 거래관계로부터 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권을 말한다.

민법 제357조(근저당) ①저당권은 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 이를 설정할 수 있다. 이 경우에는 그 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 아니한다.

2. 근저당권의 성질

공시의 원칙 : 저당권은 등기를 해야 그 효력이 생긴다.(민법 제 186조)

순위확정의 원칙 : 동일한 부동산에 여러 개의 저당권이 설정된 경우 그 순위는 등기설정의 선후에 의합니다. (민법 제333조 및 370조)

경매청구권 : 저당권자는 그 채권의 변제를 받기 위해 저당물의 경매를 청구할 수 있습니다.(민법 제363조 제1항)

3. 피담보채권의 범위

민법 제360조(피담보채권의 범위) 저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용을 담보한다. 그러나 지연배상에 대하여는 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한하여 저당권을 행사할 수 있다.

4. 저당권과의 차이

저당권이 확정 금액적인 성향을 가지고 있다면 그에 비하여 근저당권은 장래의 증감 혹은 변동할 수 있는 불특정 금액의채권을 설정하는 것이다.

일반적으로 주담대라 불리는 주택담보대출의 경우 채권 최고액 범위 내외로 설정하는 근저당권으로 설정하는 경우가 많은데, 그 이유는 채무자가 대출 상환이 용이하거나 추가로 실행할 수 있기 때문이다.

본론

1. 근저당권 설정등기의 개념

"근저당권 설정등기"란 계속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정 채권을 담보하고, 결산기에 이르러 채권최고액의 한도 내에서 우선 변제를 받는 것을 목적으로 하는 등기를 말합니다

(대법원인터넷등기소, 자료센터-등기신청양식-근저당권설정등기신청).

2. 근저당권 설정등기의 신청인

근저당권 설정등기 시 등기권리자와 등기의무자는 다음과 같습니다.

등기의무자: 근저당권 설정자(소유권자, 지상권자, 전세권자)

등기권리자: 근저당권자(채권자)

3. 등기신청방법

-신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법(「부동산등기법」 제24조제1항제1호 본문)

-다만, 대리인이 변호사(법무법인·법무법인(유한) 및 법무조합 포함)나 법무사(법무사법인 및 법무사법인(유한) 포함)인 경우에는 대법원규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 해 서면을 제출할 수 있습니다[「부동산등기법」제24조제1항제1호 단서].

-전산정보처리조직을 이용해 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법(법원행정처장이 지정하는 등기유형으로 한정)[「부동산등기법」 제24조제1항제2호]

4. 근저당권 등기사항

부동산 등기법 제75조(저당권의 등기사항)

① 등기관이 저당권설정의 등기를 할 때에는 제48조에서 규정한 사항 외에 다음 각 호의 사항을 기록하여야 한다. 다만, 제3호부터 제8호까지는 등기원인에 그 약정이 있는 경우에만 기록한다.

1. 채권액

2. 채무자의 성명 또는 명칭과 주소 또는 사무소 소재지

3. 변제기(변제기)

4. 이자 및 그 발생기ㆍ지급시기

5. 원본(원본) 또는 이자의 지급장소

6. 채무불이행(채무부이행)으로 인한 손해배상에 관한 약정

7. 「민법」 제358조 단서의 약정

8. 채권의 조건

② 등기관은 제1항의 저당권의 내용이 근저당권(근저당권)인 경우에는 제48조에서 규정한 사항 외에 다음 각 호의 사항을 기록하여야 한다. 다만, 제3호 및 제4호는 등기원인에 그 약정이 있는 경우에만 기록한다.

1. 채권의 최고액

2. 채무자의 성명 또는 명칭과 주소 또는 사무소 소재지

3. 「민법」 제358조 단서의 약정

4. 존속기간

부동산 등기법 제48조(등기사항) ① 등기관이 갑구 또는 을구에 권리에 관한 등기를 할 때에는 다음 각 호의 사항을 기록하여야 한다.

1. 순위번호

2. 등기목적

3. 접수연월일 및 접수번호

4. 등기원인 및 그 연월일

5. 권리자

② 제1항제5호의 권리자에 관한 사항을 기록할 때에는 권리자의 성명 또는 명칭 외에 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호와 주소 또는 사무소 소재지를 함께 기록하여야 한다.

③ 제26조에 따라 법인 아닌 사단이나 재단 명의의 등기를 할 때에는 그 대표자나 관리인의 성명, 주소 및 주민등록번호를 함께 기록하여야 한다.

④ 제1항제5호의 권리자가 2인 이상인 경우에는 권리자별 지분을 기록하여야 하고 등기할 권리가 합유(合有)인 때에는 그 뜻을 기록하여야 한다.

결론

계속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정 채권을 담보하기위해 근저당권 설정등기를 하고 그후 아래의 사항에 해당이 되면 근저당권 소멸등기를 한다.

1.근저당권 말소등기의 개념

"근저당권 말소등기"란 근저당권등기가 등기 전부터 또는 그 후에 어떠한 사유로 실체관계와 들어맞지 않게 된 경우 그 등기를 법률적으로 소멸시킬 목적으로 하는 등기를 말합니다.

제54조(권리소멸약정의 등기) 등기원인에 권리의 소멸에 관한 약정이 있을 경우 신청인은 그 약정에 관한 등기를 신청할 수 있다.

2. 근저당권은 다음의 원인 등으로 소멸하고, 근저당권이 소멸하면 말소등기를 합니다.

채무변제로 인한 계약의 해지(「민법」 제364조)

근저당권 목적인 지상권, 전세권의 소멸(「민법」 제288조)

경매 등으로 목적부동산이 매각된 경우(「민사집행법」 제91조제2항)

혼동(「민법」 제191조제1항)

당사자 간의 합의해지(「민법」 제543조)

당사자 간의 약정소멸사유 발생(「부동산등기법」 제54조)

동일채권을 담보하는 공동저당권의 목적인 부동산 중 일부 부동산에 대해 근저당권을 포기할 경우(등기 신청안내, 대법원인터넷등기소)

부동산등기법 제22조~제24조 인용