근저당권변경등기

근저당권 변경등기의 개념

근저당권의 의의

계속적인 거래관계로부터 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권입니다.

(민법 제357조 근저당) ①저당권은 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 이를 설정할 수 있다. 이 경우에는 그 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 아니한다. ②전항의 경우에는 채무의 이자는 최고액 중에 산입한 것으로 본다.

근저당권 변경등기의 의의

근저당권 등기와 실체관계 사이의 불일치가 등기 후에 발생했을 경우 그 변경 내용을 반영하기 위해 하는 등기입니다.

근저당권 변경등기의 원인

채권최고액 변경

채권최고액을 증액하거나 감액하여 등기사항의 변동이 있는 경우 근저당권 변경등기를 하는 것으로 대표적인 예로는 변경계약에 의한 근저당권 변경등기가 있습니다.

근저당권의 목적 변경

공유자의 지분을 목적으로 하는 근저당권 설정등기를 한 후 공유물 분할에 따라 근저당권 설정자의 단독 소유로 된 부동산 전부에 관해 그 근저당권의 효력을 미치게 하기 위해서는 근저당권 변경등기를 해야합니다.

채무자 변경

채권자 및 신·구채무자 사이의 3면 계약으로 채무자의 지위를 교환적으로 승계하거나 추가 가입하는 경우 '채무자 변경계약'을 등기원인으로 근저당권의 채무자변경등기를 신청할 수 있으며, 대표적인 예로는 계약인수에 의한 근저당권 변경등기 신청이 있습니다.

채권의 확정 후 채무자 변경 또는 채무자 추가

① 확정채권의 면책적 채무인수에 의한 채무자 변경

- 근저당권의 피담보채권이 확정된 후 제3자가 피담보채무를 면책적으로 인수한 경우 변경등기 신청을 합니다.

- 면책적 채무인수란 제3자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수하는 것으로 채권자의 승낙에 의해 효력이 생깁니다.

② 확정채권의 중첩적 채무인수에 의한 채무자 추가

- 중첩적 채무인수는 채무자의 채무를 면제시키지 않고 제3자(인수인)가 채무관계에 가입해 채무자가 되어 종래의 채무자와 더불어 새로이 동일 내용의 채무를 부담하는 것으로 채무자의 승낙을 필요로 하지 않습니다

근저당권 이전등기와의 구분

(1) 근저당권 이전등기는 근저당권자가 상속이나 합병, 계약 등으로 근저당권 등기상의 권리를 제3자에게 이전하는 등기를 말합니다

(2) 신청인(공동 신청)

- 등기의무자: 근저당권자

- 등기권리자: 근저당권 이전을 받을 자

근저당권 변경등기의 신청

근저당권 변경등기의 신청인 (등기권리자와 등기의무자)

① 채권최고액 증액 및 목적 지분을 늘리는 경우

- 등기의무자: 근저당권 설정자

- 등기권리자: 근저당권자

② 채권최고액 감액 및 목적 지분을 줄이는 경우

- 등기의무자: 근저당권자

- 등기권리자: 근저당권 설정자

③ 채무자 변경의 경우

- 등기의무자: 근저당권 설정자

- 등기권리자: 근저당권자

등기신청방법

① 신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법

- 다만, 대리인이 변호사나 법무사인 경우에는 대법원규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석해 서면을 제출할 수 있습니다.

② 전산정보처리조직을 이용해 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법(법원행정처장이 지정하는 등기유형으로 한정)

등기신청시 제출서류

① 근저당권변경 계약서 : 등기원인을 증명하기 위함

② 위임장(해당자만) : 근저당권 변경등기는 등기의무자와 등기권리자가 공동으로 신청하거나 등기의무자 또는 등기권리자가 상대방으로부터 위임장을 받아 신청할 수 있습니다.

③ 등기필정보 또는 등기필정보통지서 : 매도인인 등기의무자가 등기권리자로서 소유권에 관한 등기를 한 후 등기소로부터 받아서 가지고 있던 등기필정보를 등기소에 제공해야 합니다.

근저당권 변경등기 신청 절차

① 관할등기소 방문

② 등기수입증지 첩부

③ 신청서 제출

④ 등기필정보통지서 또는 등기완료통지서 수령

⑤ 등기사항 증명서 확인