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→‎[설명의무]

이민

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 ===== [설명의무] =====
-* '''[공인중개사에게 임대차보증금 반환채무가 매수인에게 면책적으로 인수되지 않는다는 사정을 매도인에게 설명할 주의의무가 있다고 보기 어렵다고 판단한 사례]''' https://casenote.kr/대법원/2024다292525 원고(매도인)는 법인에게 임대한 아파트를 공인중개사인 피고의 중개 하에 매도하면서, 매수인이 임대차계약을 승계하고(이 사건 특약사항) 매매대금에서 임대차보증금을 공제한 액수를 지급받기로 하였음. 임차인이 법인인 경우에는 임차인의 동의 없이 임대차보증금반환채무가 매수인에게 면책적으로 인수되지 않는데, 원고는 피고가 ‘임대차보증금반환채무가 매수인에게 면책적으로 인수되지 않는다는 사정’을 확인ㆍ설명하지 아니하여 매수인이 임대차보증금을 반환하지 않음에 따른 손해를 입었다고 주장하며 피고를 상대로 손해배상을 청구한 사안임. 원심은, 피고가 이 사건 임차인의 동의가 없을 경우 매수인이 원고의 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수할 수 없다는 것을 알 수 있었음에도 이러한 위험 요인과 그 대비책 등에 관한 정확한 설명 없이 이 사건 매매계약을 중개함으로써 공인중개사로서의 주의의무를 위반하였고, 원고에게 매수인으로의 임대인 지위 변경이 완료된 후 소유권을 이전하도록 주의를 촉구할 의무가 있었음에도 이를 이행하지 않았으므로, 피고는 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하였음. 대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 공인중개사인 피고가 주택임대차보호법상 대항력 유무 등에 관한 분석을 통해 이 사건 특약사항에 따른 임대차보증금 반환채무 인수의 법적 성격까지 조사ㆍ확인하여 이를 원고에게 설명해야 할 의무가 있다거나, 피고가 그 법적 성격을 확인하였음을 전제로 원고에게 주의를 촉구할 의무가 있다고 보기 어렵고, 그렇다면 원심으로서는 피고가 중개 과정에서 원고에게 그릇된 정보를 전달하였다는 등의 특별한 사정이 있는지를 구체적으로 살펴보았어야 함에도 이를 충분히 심리하지 않았다는 이유로, 원심을 파기ㆍ환송함
+* '''[다세대주택 건물 중 임대의뢰인 소유의 특정 세대에 대한 임대차계약 중개 시 중개대상물 및 임대의뢰인 소유의 다른 세대에 공동저당권이 설정되어 있는 경우 개업공인중개사의 주의의무가 문제된 사건]''' https://casenote.kr/대법원/2024다305087 원고들(임차인)은 개업공인중개사인 피고 보조참가인의 중개로 소외인(임대인)으로부터 다세대주택인 이 사건 건물 각 호실을 각 임차하였는데, 당시 이 사건 건물의 구분건물 23개를 공동담보로 하여 이 사건 공동근저당권이 설정되어 있었음에도 피고 보조참가인이 작성한 각 중개대상물 확인ㆍ설명서에는 중개대상물이 공동주택이 아닌 단독주택으로 표시되어 있고 ‘권리관계’란에 ‘중개대상물에 채권최고액 1,800,000,000원의 근저당권이 설정되어 있다’는 내용이 기재되어 있으며 ‘실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’란은 비어 있었음. 이 사건 공동근저당권에 기한 경매절차가 개시되어 위 구분건물들이 매각되었고, 원고들이 임대차보증금 전부 또는 일부를 배당받지 못하자 임대차계약 중개 당시 피고 보조참가인이 공인중개사법에서 규정한 중개대상물 확인ㆍ설명의무를 제대로 이행하지 아니하여 원고들이 임대차보증금을 회수하지 못하는 손해를 입었다고 주장하면서 피고 보조참가인의 손해배상책임을 보장하기 위한 공제사업을 하는 피고를 상대로 공제금을 청구한 사안임. 원심은, 피고 보조참가인이 중개대상물에 근저당권이 설정되어 있는 것을 확인ㆍ설명하였고, 다세대주택은 다가구주택과 달리 임대차계약을 중개할 때 임차의뢰인에게 다른 세대의 임대차 현황에 관한 사항을 확인하여 고지할 의무가 없으므로, 피고 보조참가인은 공인중개사로서의 의무를 모두 이행하였다고 판단하였음. 대법원은 '''<u>개업공인중개사는 임차의뢰인에게 중개대상물의 부동산등기부에 표시된 공동저당권의 권리관계를 확인ㆍ설명하는 것에 그치지 않고 공동저당권이 설정된 임대의뢰인 소유의 다른 세대의 부동산등기부에 표시된 선순위권리도 확인ㆍ설명하여야 한다. 또한 동일인이 다세대주택 여러 세대를 소유하는 경우에는 그 다세대주택 건물 중 공동저당권이 설정된 임대의뢰인 소유의 다른 세대에도 임차인이 있을 가능성이 크므로, 개업공인중개사는 임대의뢰인에게 다른 세대에 임대차계약을 체결하고 거주하는 임차인이 있는지를 확인하고, 임차인이 있다면 그 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음, 그 내용을 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 할 의무가 있다</u>'''는 법리를 설시하면서, 피고 보조참가인은 중개대상물이 공동주택(다세대주택)임에도 중개대상물 확인ㆍ설명서에 이를 단독주택으로 표시하였고, 중개대상물을 포함하여 임대의뢰인 소유의 위 구분건물 23개에 이 사건 공동근저당권이 설정되어 있어 민법 제358조가 적용됨에도, 중개대상물 확인ㆍ설명서의 ‘권리관계’란에 채권최고액 1,800,000,000원의 근저당권이 설정되어 있다는 내용만 기재하였을 뿐, 그 근저당권이 공동근저당권이라거나 이 사건 공동근저당권이 설정된 다른 구분건물의 부동산등기부에 표시된 선순위권리가 있는지 확인한 내용은 기재하지 않았으며, 이 사건 건물의 현황에 비추어 이 사건 건물 가운데 이 사건 공동근저당권이 설정된 다른 구분건물에는 상당수의 임차인이 있을 것임을 충분히 알 수 있었다고 보임에도, 임대의뢰인에게 구분건물별로 임차인의 존부, 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 그 내용을 원고들에게 설명하고 그 자료를 제시하거나 중개대상물 확인ㆍ설명서의 ‘실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’란 등에 그 내용을 기재한 뒤 그 확인ㆍ설명서를 원고들에게 교부하였다는 사정은 발견되지 않으므로, 피고 보조참가인이 이 사건 각 임대차계약의 중개행위를 하면서 고의나 과실로 개업공인중개사로서의 확인ㆍ설명의무를 위반하였다고 볼 여지가 크다는 이유로, 이와 달리 판단한 원심을 파기ㆍ환송함
+*'''[공인중개사에게 임대차보증금 반환채무가 매수인에게 면책적으로 인수되지 않는다는 사정을 매도인에게 설명할 주의의무가 있다고 보기 어렵다고 판단한 사례]''' https://casenote.kr/대법원/2024다292525 원고(매도인)는 법인에게 임대한 아파트를 공인중개사인 피고의 중개 하에 매도하면서, 매수인이 임대차계약을 승계하고(이 사건 특약사항) 매매대금에서 임대차보증금을 공제한 액수를 지급받기로 하였음. 임차인이 법인인 경우에는 임차인의 동의 없이 임대차보증금반환채무가 매수인에게 면책적으로 인수되지 않는데, 원고는 피고가 ‘임대차보증금반환채무가 매수인에게 면책적으로 인수되지 않는다는 사정’을 확인ㆍ설명하지 아니하여 매수인이 임대차보증금을 반환하지 않음에 따른 손해를 입었다고 주장하며 피고를 상대로 손해배상을 청구한 사안임. 원심은, 피고가 이 사건 임차인의 동의가 없을 경우 매수인이 원고의 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수할 수 없다는 것을 알 수 있었음에도 이러한 위험 요인과 그 대비책 등에 관한 정확한 설명 없이 이 사건 매매계약을 중개함으로써 공인중개사로서의 주의의무를 위반하였고, 원고에게 매수인으로의 임대인 지위 변경이 완료된 후 소유권을 이전하도록 주의를 촉구할 의무가 있었음에도 이를 이행하지 않았으므로, 피고는 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하였음. 대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 공인중개사인 피고가 주택임대차보호법상 대항력 유무 등에 관한 분석을 통해 이 사건 특약사항에 따른 임대차보증금 반환채무 인수의 법적 성격까지 조사ㆍ확인하여 이를 원고에게 설명해야 할 의무가 있다거나, 피고가 그 법적 성격을 확인하였음을 전제로 원고에게 주의를 촉구할 의무가 있다고 보기 어렵고, 그렇다면 원심으로서는 피고가 중개 과정에서 원고에게 그릇된 정보를 전달하였다는 등의 특별한 사정이 있는지를 구체적으로 살펴보았어야 함에도 이를 충분히 심리하지 않았다는 이유로, 원심을 파기ㆍ환송함
 *'''[공인중개사의 위법한 중개행위로 임대차보증금을 회수하지 못하는 손해가 발생하였다는 원고의 주장을 받아들이지 아니한 사안]''' https://casenote.kr/서울중앙지방법원/2024나58809 원고는, 공인중개사인 피고 C가 임대차계약의 중개행위 당시 원고에게 ① 다가구주택의 시세를 기망하고, ② 선순위 임대차보증금의 총액만을 고지하였을 뿐 그중 소액보증금 액수 및 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차계약의 시기와 종기 등에 관한 사항을 알 수 있는 자료를 제공하지 아니하였으며, ③ 불법건축물 등재 사실에 대하여 설명하지 않고 원고가 임대차계약을 체결한 다가구주택의 호실이 정상적인 주거라고 기망하였다고 주장하면서, 손해배상청구에 이르렀음. 다가구주택의 시가와 관련하여서는, 관련 법령상 중개대상물의 시가가 공인중개사의 중개대상물 확인․설명의무 대상에 포함되어 있지 않은 점, 임차인으로부터 임대차계약의 중개의뢰를 받은 중개업자에게 감정평가인이 시가를 감정하듯이 시세조사를 하여 중개대상물의 시세를 설명할 의무까지 있다고 할 수 없는 점 등에 비추어 볼 때, 원고가 제출한 증거들만으로는 피고 C의 고지 내용이 기망행위라거나 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 중개업자의 의무를 위반한 것에 해당한다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없음. 원고가 체결한 임대차계약이 종료된 후 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지를 판단함에 있어서는 선순위 임대차보증금의 합계를 알면 충분하고, 개별적인 선순위 임차인의 임대차 보증금 액수, 임대차계약의 시기와 종기, 소액임차인의 범위에 관한 설명은 그 판단을 위한 자료에 불과하므로, 피고 C가 선순위 임차인을 개별적으로 특정하여 설명하지 않았다고 하더라도 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 할 의무를 다하지 못했다고 볼 수 없음(설령 선순위 임대차보증금에 관한 피고 C의 확인․설명의무 위반이 인정되더라도 원고의 손해와 인과관계를 인정하기는 어려움). 임대차계약 당시 피고 C는 원고에게 건축물대장을 제시하고 위반건축물임을 고지한 사실이 인정되므로, 위 피고는 원고에게 다가구주택의 건축법위반과 관련한 설명의무를 다하였다고 봄이 상당함(피고 C가 나아가 이행강제금이나 철거 부담으로 인해 매각가격이 낮아질 위험성을 원고에게 고지할 의무가 있다고 볼 근거는 없고, 해당 다가구주택의 매각가격이 낮아진 것이 이행강제금 및 철거 부담으로 인한 것이라고 볼만한 증거도 없으며, 위반건축물의 임차인이라도 인도 및 전입신고를 마친 이상 주택임대차보호법상 우선변제권이 인정되어 배당요구를 할 수 있음). 피고 C가 임대차계약 중개 당시 중개업자로서 선관주의 의무나 확인․설명의무를 위반하였다고 볼 수 없으므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 피고들에 대한 손해배상청구는 모두 이유 없음
 *'''[개방형 발코니에 관한 고지의무 위반을 이유로 재건축조합을 상대로 한 손해배상 청구가 기각된 사례]''' https://casenote.kr/대법원/2025다211583 ☞  주택재건축정비사업조합인 피고와 분양계약을 체결한 조합원인 원고들이 분양받은 아파트에 폐쇄형 발코니가 있는 다른 세대와 달리 확장하여 실내거주면적으로 사용할 수 없는 개방형 발코니가 설치되어 있음을 이유로 민법 제574조에 따른 담보책임 또는 고지의무 위반으로 인한 재산상 손해 및 위자료 배상을 청구한 사안임. 원심은, 피고가 정관, 조리 또는 신의성실의 원칙상 조합원들에게 설계변경으로 인하여 일부 아파트에는 층에 따라 개방형 발코니가 설치되는 세대가 있다는 점을 고지ㆍ설명할 의무를 부담하는데, 피고가 임시총회 자료집 등을 통하여 제공한 평면도만으로는 개방형 발코니의 기능, 효과 및 영향에 대하여 예상할 수 있었다고 보기 어려우므로, 피고가 개방형 발코니에 관한 고지의무를 제대로 이행하지 아니함으로써 설계변경에 원고들의 의사를 반영할 기회와 평형 선택에 관한 자기결정권을 침해하였다는 이유로, 피고가 원고들에게 위자료를 지급할 의무가 있다고 판단하였음. 대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 원고들이 개방형 발코니가 설치되는 세대가 있다는 점을 별도로 고지받았더라도 개방형 발코니가 설치되지 않은 평형으로 변경신청을 했을 것이라는 점이 경험칙상 인정된다고 볼 수 없을 뿐만 아니라 그 확장가능성이나 구조 등은 원고들이 스스로 확인하였어야 하는 사항으로 봄이 타당하다는 등의 이유를 들어, 피고는 관리처분계획의 변경 등을 위한 총회의결절차에서 개방형 발코니에 관한 자료를 제공하여 조합원들이 그 내용을 판단할 수 있도록 고지의무를 이행하였고, 이보다 구체적인 내용을 사전에 별도로 고지하거나 상세히 설명할 의무까지 부담한다고 보기는 어려우며, 나아가 개방형 발코니가 설치됨으로써 입게 된 재산상 손해는 분양가액의 조정 등을 통하여 전보되었다고 볼 여지도 크다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기ㆍ환송함