중복등기의 효력과 그 정리

1. 중복등기의 의의

- 동일한 부동산에 대해 등기용지가 따로 개설되면서 각각 소유권보존등기가 된 것을 말한다.

원칙상 1필지의 토지 또는 1동의 건물에 관해 1용지만 사용해야 함에도 불구하고 1개의 부동산에 2개 이상의 등기용지가 개설된 경우가 이에 속한다.

2. 중복등기의 효력

(1) 표제부의 이중보존등기

표시란에 관하여 이중등기가 행하여진 경우에는 부동산의 실제상황과 일치하는 등기만 유효이고 실제 상황과 부합하지 않는 등기는 무효등기이다. 표시란의 실제상황과 모두 부합하는 경우에 사항란의 보존등기에 따라 유효여부를 판단하게 된다.

(2) 사항란의 이중보존등기

① 소유권보존등기 명의인이 동일인인 경우

부동산등기법이 1부동산 1등기기록을 채택하고 있는 이상 먼저 행하여진 등기가 유효이고, 뒤에 경료된 등기는 무효이다. 따라서 이 무효인 등기에 터잡아 타인명의로 소유권이전등기가 경료되었다고 하더라도 그 등기도 실체관계에 부합하는 여부를 가릴것 없이 무효이다.

동일부동산에 관하여 동일인 명의로 중복보존등기가 경료된 경우 부동산등기법이 1물1용지주의를 채택하고 있는 이상 뒤에 경료된 등기는 무효이고 이 무효인 등기에 터잡아 타인명의로 소유권이전등기가 경료되었다고 하더라도 실체관계에 부합하는 여부를 가릴 것 없이 이 등기 역시 무효이므로 그후 등기카드화 작업으로 후등기부가 폐쇄되고 타인명의의 소유권이전등기 부분만이 새로운 등기부에 이기되었더라도 이러한 사실만으로 무효인 등기가 유효인 등기로 전환될 수 없다. (출처 : 대법원 1983. 12. 13. 선고 83다카743 판결 [소유권보존등기말소] > 종합법률정보 판례)

② 소유권보존등기 명의인이 동일인이 아닌 경우(87다카2961)

종전의 판례를 변경하여 " 먼저 이루어진 소유권보존등기가 원인무효가 아닌 한 뒤에 된 소유권보존등기는 실체적 권리관계에 부합하는 등기라 할지라도

' 1부동산 1 등기기록'의 원칙상 무효" 라고 본다.

동일부동산에 관하여 등기명의인을 달리하여 중복된 소유권보존등기가 경료된 경우에는 먼저 이루어진 소유권보존등기가 원인무효가 되지 아니하는 한 뒤에 된 소유권보존등기는 비록 그 부동산의 매수인에 의하여 이루어진 경우에도 1부동산1용지주의를 채택하고 있는 부동산등기법 아래에서는 무효라고 해석함이 상당하다 할 것인바, 원고가 소외 망인으로부터 그 소유인 토지를 매수하고 이미 망인 명의로 소유권이전등기가 경료되어 있던 위 토지에 관하여 원고 명의의 소유권보존등기를 경료한 경우 망인 명의의 소유권이전등기의 토대가 된 소유권보존등기가 원인무효라고 볼 아무런 주장·입증이 없다면 원고가 위 망인으로부터 위 토지를 매수하였다고 하더라도 위 망인 명의의 소유권이전등기에 기하여 소유권이전등기를 경료하지 아니하고 소유권보존등기를 경료한 이상 뒤에 경료된 원고 명의의 소유권보존등기는 이중등기로서 무효라고 할 것이므로 원고는 위 망인의 상속인인 피고들을 상대로 위 부동산에 관하여 위 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 이익이 있다. ( 대법원 1990. 11. 27. 선고 87다카2961,87다453 전원합의체판결)

(3) 무효인 중복등기에 바탕을 둔 등기부취득시효는 불가능

등기부취득시효에서 '등기'는 1부동산 1등기기록주의에 위배되지 아니하는 등기를 의미하므로 무효인 중복등기에 터잡은 소유권이전등기를 근거로 하여서는 등기부취득시효는 성립될 수 없다(대판 96다 12511)

3. 중복등기의 정리

-법과 규칙에 의한 정리방법 (토지)

1). 등기관이 중복등기를 발견한 경우 직권으로 정리하도록 하였다는 점(물론 당사자의 신청으로도 가능하다. 규칙 제39조)

2). 중복등기기록 중 어느 하나를 폐쇄시키는 방법에 의하되, 등기관으로서는 어느 것이 실체관계에 부합하는지 여부를 조사할 방법이 없으므로 실제관계에 부합할 가능성이 큰 등기의 유형을 정하여 존치 여부를 가리도록 했다는 점(규칙 제34조 내지 제38조)

3). 따라서 그의 의한 중복등기의 정리는 잠정적인 것에 불과하여 실체의 권리관계에 영향을 미치지 아니하며(규칙 제33조 제2항) 진정한 권리자는 장차 소송 등에 의하여 등기명의를 회복할 수 있다는 점(법 제 21조 제2항, 규칙 제41조)

4). 판결에 의한 경우와는 달리 영구적으로 중복등기를 해소하는 것이 아니므로 등기를 말소하지 않고 등기 기록만 폐쇄된다는 점 등이다.

> 직권에 의한 정리절차 ( 허가를 받지 않고 등기관이 직권정리 )

- 중복등기기록의 최종 소유권의 등기명의인이 같은 경우에는 나중에 개설된 등기기록(후등기기록)을 폐쇄한다.

(다만 , 후등기기록에 소유권 외의 권리 등에 관한 등기가 있고 선등기기록에는 그와같은 등기가 없는 경우에는 선등기기록을 폐쇄한다)

> 직권에 의한 정리절차 ( 지방법원장의 허가를 받아 등기관이 직권정리 )

① 중복등기기록 중 어느 한 등기기록의 최종 소유권의 등기명의인이 다른 등기 기록의 최종 소유권의 등기명의인으로부터 직접 또는 전전하여 소유권을 이전 받은 경우로 다른 등기기록이 후등기용지이거나 소유권 이외의 권리 등에 관한 등기가 없는 선등기용지인 때에는 그 다른 등기용지를 폐쇄한다.(규젝 제 35조)

② 중복등기용지의 최종 소유권의 등기명의인이 다른 경우로서 1등기용지에만 원시취득 또는 분배농지의 상환완료를 등기원인으로 한 소유권이전등기가 있는 때에는 그 등기용지를 제외한 나머지 등기용지를 폐쇄한다.

소유권보존등기가 원시취득 또는 분배농지의 상환완료에 터잡은 것임을 당사자가 소명하는 경우에도 위와 같다(규칙 제36조).

③ 중복등기용지의 최종 소유권의 등기명의인이 다른 경우로서 제35조와 제36조에 해당하지 않는 때에는 각 등기용지상의 최종 소유권의 등기명의인과 등기상의 이해관계인에 대하여 1월 이상의 기간을 정하여 그 기간 내에 이의를 진술하지 아니하는 때에는 그 등기용지를 폐쇄할 수 있다는 뜻을 통지하여야 한다.

이러한 통지를 받고 어느 등기용지의 최종 소유권의 등기명의인과 등기상의 이해관계인이 이의를 진술하지 아니한 때에는 그 등기용지를 폐쇄한다.

위 규정에 의하여 등기용지를 정리할 수 있는 경우를 제외하고는 대장과 부합되지 않는 등기용지를 폐쇄한다(규칙 제37조).

> 당사자의 신청에 의한 정리

중복등기용지 중 1등기용지의 최종 소유권의 등기명의인은 자기 명의의 등기용지를 폐쇄하여 중복등기를 정리하도록 신청할 수 있다.

(등기상의 이해관계인이 있는 때에는 신청서에 그 승낙서를 첨부하여야 한다.) 위 규정에 의한 중복등기정리 신청이 있는 경우에는 제34조 내지 제37조의 규정에 불구하고 그 신청에 의하여 등기용지를 폐쇄하여야 한다(규칙 제39조).

- 법과 규칙에 의한 정리방법 (건물)

동일 건물에 대하여 2중으로 소유권보존등기가 경료된 경우 그 중복등기에 대하여 등기관이 직권으로 정리할 수 있는 범위와 그 정리절차를 규정함을 목적으로 한다.

(출처 : 건물 중복등기 정리절차에 관한 업무처리지침 개정 2011. 10. 11. [등기예규 제1374호, 시행 2011. 10. 13.] > 종합법률정보 규칙)

건물의 보존등기명의인이 동일한 경우

가. 후행 보존등기를 기초로 한 새로운 등기가 없는 경우

등기관은 「부동산등기법」 제58조의 절차에 의하여 후행 보존등기를 직권으로 말소한다.

나. 선행 보존등기를 기초로 한 새로운 등기는 없으나 후행 보존등기를 기초로 한 새로운 등기가 있는 경우

(1) 등기관은 「부동산등기법」 제58조의 절차에 따라 후행 등기기록에 등기된 일체의 등기를 직권말소하여 등기기록을 폐쇄함과 동시에 그 등기기록에 기재된 소유권보존등기외의 다른 등기를 선행 등기기록에 이기(미처리된 등기의 실행방법의 의미로서)하여야 한다.

(2) 일반건물과 구분건물로 그 종류를 달리하는 경우에는 등기관은 이를 위 (1)과 같이 직권으로 정리할 수 없다.

다. 선행 보존등기 및 후행 보존등기를 기초로 한 새로운 등기가 모두 있는 경우등기관은 이를 직권으로 정리할 수 없다.

건물의 보존등기명의인이 서로 다른 경우

가. 실질적 심사권이 없는 등기관으로서는 이를 직권으로 정리할 수 없다.

나. 등기명의인의 신청에 의한 중복등기의 해소

(1) 어느 한 쪽의 등기명의인이 스스로 그 소유권보존등기의 말소등기를 신청할 수 있다.

(2) 또한 어느 일방 보존등기의 등기명의인이 자신의 보존등기가 유효함을 이유로 다른 일방 보존등기명의인을 상대로 그 소유권보존등기의 말소등기절차이행을 구하는 소를 제기하여 그 승소의 확정판결에 의해 다른 일방 보존등기에 대한 말소등기를 신청할 수 있다.

(3) 위 각 경우 말소되는 등기에 대해 이해관계 있는 제3자가 있는 경우에는 신청서에 그 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부하여야 한다.

4. 정리취지의 등기기록에의 표시

규칙 및 이 지침에 의하여 중복등기를 정리한 경우 등기관은 그 취지를 존치하는 등기기록과 폐쇄되는 등기기록의 표제부에 표시하여야 한다