주택임대차보호법에 의한 임차권등기

1.주택임대차보호법」의 목적

- 「주택임대차보호법」은 주거용 건물의 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다. (「주택임대차보호법」 제1조)

- 주택임대차는 당사자간 합의에 의해 성립되는 계약임에도 불구하고, 「주택임대차보호법」을 위반하여 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다. (「주택임대차보호법」 제10조)

이 때 ‘임차인에게 불리한 것은 효력이 없다’는 것은 「주택임대차보호법」 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효하다. (대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결)

2. 임차권등기명령제도

2-1. 임차권등기명령제도의 의의

- 임차권등기명령제도”란 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 이사를 가려해도 이사를 가게 되면 주민등록의 계속성과 주택인도의 원칙상 대항력을 잃게 되어

이사를 갈 수 없는 문제가 있기 때문에 임차인의 보호를 위하여 임차인이 임대차가 종료 된 후 보증금을 반환받지 못한 경우에 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권 등기가 되면 보증금을 받지 않고

주소를 옮겨도 대항력 또는 우선변제권이 유지되어 마음 놓고 이사를 갈 수 있도록 보완한 제도다. (『대한법률구조공단, 홈페이지 법률정보』 참조)

2-2. 신청요건 및 방법

- ① 임대차가 끝난 후 ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. (「주택임대차보호법」 제3조의3제1항)

2-3. 임차권 등기의 효력

- 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는

그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다. (「주택임대차보호법」 제3조의3제5항)

임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정)을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없다. (「주택임대차보호법」 제3조의3제6항)

2-4. 비용의 청구

- 임차인은 위의 규정에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다. (「주택임대차보호법」 제3조의3제8항)

3. 임대차기간, 묵시적 갱신 및 차임증감청구권 등  

3-1. 최단존속기간의 보장

기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. (「주택임대차보호법」 제4조제1항)

임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다. (「주택임대차보호법」 제4조제2항)

3-2. 계약의 묵시적 갱신

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는

그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같다. (「주택임대차보호법」 제6조제1항)

※ 다만, 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 이를 적용하지 않는다. (「주택임대차보호법」 제6조제3항)

※ 위 「주택임대차보호법」 제6조제1항의 개정규정은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다. [「주택임대차보호법」 (법률 제17363호) 부칙 제2조]

이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 그러나 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있으며, 이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면

그 효력이 발생한다. (「주택임대차보호법」 제6조제2항 및 제6조의2)

3-3 계약갱신 요구 등

- 위의 규정에도 불구하고 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. (「주택임대차보호법」 제6조의3제1항 본문 및 제6조제1항)

- 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있다. (「주택임대차보호법」 제6조의3제1항 단서)

① 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

⑤ 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

⑥ 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

⑦ 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

√ 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

√ 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

√ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

⑧ 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

⑨ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

- 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

그러나 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있으며, 이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. (「주택임대차보호법」 제6조의3제2항·제4항 및 제6조의2단서)

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 「주택임대차보호법」 제7조의 범위에서 증감할 수 있다. (「주택임대차보호법」 제6조의3제3항)

- 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이

제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다. (「주택임대차보호법」 제6조의3제5항)

- 위 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음의 금액 중 큰 금액으로 한다. (「주택임대차보호법」 제6조의3제6항)

√ 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 「주택임대차보호법」 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함함. 이하 "환산월차임"이라 함)의 3개월분에 해당하는 금액

√ 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

√ 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

3-4. 차임 등의 증감청구권

- 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. (「주택임대차보호법」 제7조제1항 전단)

이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. (「주택임대차보호법」 제7조제1항 후단)

- 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 5%의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 5%의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있습니다.

(「주택임대차보호법」 제7조제2항)

3-5. 임차권의 승계

- 임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다. (「주택임대차보호법」 제9조제1항)

- 임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 않은 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.

(「주택임대차보호법」 제9조제2항)

다만, 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 위의 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 권리와 의무를 승계하지 않는다. (「주택임대차보호법」 제9조제3항)

위의 경우에 임대차 관계에서 생긴 채권·채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속된다. (「주택임대차보호법」 제9조제4항)

출처 : 공인중개사 1 > 민사특별법 > 주택 및 상가건물 임대차 보호법 > 주택임대차보호법 (본문) | 찾기쉬운 생활법령정보 (easylaw.go.kr)