등기할 사항

등기할사항

• 부동산등기법 제 14조 제 1항에 의해 부동산등기법상의 등기할 사항인 물건은 토지와 건물이다.
• 부동산등기법상 등기 할 수 있는 권리는 부동산 물권이 주가 되지만, 이외에도 등기가 인정되는 권리가 있다. (권리질권, 채권담보권 등)
• 등기사항에는 실체법상의 등기사항과 절차법상의 등기사항이 있다.
• 실체법상 등기사항은 등기를 필요로 하는 사항, 즉 등기를 하지 않으면 물권변동의 효력, 추정력, 대항력 등이 발생하지 아니하는 사항을 말한다. (민법 제 186조, 187조의 규정에 따라 결정)
• 절차법상 등기사항은 부동산등기법 제 3조에서 등기 할 수 있는 것으로 규정된 사항(권리의 보존, 이전, 설정, 변경, 처분의 제한 또는 소멸)을 말한다.

절차법상 등기사항은 민법 제 186조에 의한 실체법상 등기사항 외에도 민법 제 187조에 의한 등기사항 등을 포함한다.

등기할 사항인 물건

토지

등기능력이 인정되기 위한 요건

등기의 대상인 토지는 원칙적으로 등기능력이 있지만 물리적 분성이 없으므로 인위적으로 선을 긋고 구획하여 1 필지단위로 구분해야 한다.

사권의 목적이 될 수 있는 경우에만 등기 가능하다.

건물

등기능력이 인정되기 위한 요건

• 판례에 의하면 부동산으로서의 건물이 될 수 있으려면 최소한의 기둥과 지붕, 주벽이 있는 독립적이고 쉽게 해체나 이동할 수 없는 고착성이 인정되어야 한다고 본다.
• 원칙적으로 법률상 1개의 건물로 인정되는 것만이 독립된 등기의 대상이다.

* 용익권인 전세권과 임차권의 설정등기는 건물의 일부에 대해서도 가능

* 부속 건물은 주된 건물의 건축물 대장에 부속 건물로 등재하여 양자를 1개의 건물로 소유권 보존등기 가능

등기할 수 있는 권리

부동산물권

부동산등기법상 등기할 수 있는 권리는 원칙적으로 부동산물권이다.

• 등기할 사항인 권리로는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권이 있다.
• 등기할 수 있는 권리가 아닌 것은 점유권, 유치권, 동산질권, 특수지역권, 분묘기지권, 주위토지통행권 등이 있다.

*(점유권과 유치권은 점유를 본질로 하는 권리이므로 등기할 권리가 아님)

권리질권

• 부동산물권은 아니지만 등기능력이 인정되는 권리로서 권리질권이 있다.

* (근)저당권에 의하여 담보된 채권을 목적으로 한 권리질권에 한한다.

* 저당권으로 담보한 채권은 질권의 목적으로 한 때에는 그 저당권 등기에 질권에 부기등기를 하여야 질권의 효력이 저당권에 미친다.

부동산 임차권, 환매권

• 물권은 아니지만 예외적으로 등기할 수 있는 권리로는 부동산임차권과 부동산환매권이 있다.

권리 변동에 의한 등기

부동산물권, 권리질권 등 등기할 수 있는 권리에 대해 변동이 생기는 경우 등기를 해야 한다.

권리변동에 대한 내용은 다음과 같다.

1. 보존

보존등기는 소유권 뿐이며, 미등기 부동산에 대하여 이미 취득하고 있는 소유권의 존재를 공시하기 위한 최초의 등기이다.

2. 설정

설정이란 계약에 의해 새로이 소유권 외의 권리를 창설하는 것이며 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등이 있다.

3. 이전

권리주체인 권리자가 변경되는 경우로, 소유권 뿐만 아니라 소유권 외의 권리에도 인정된다.

등기 방법으로 소유권 이전등기는 주등기에 의하고 소유권 외의 권리의 이전등기는 부기등기에 의한다.

4. 변경

변경이란 권리의 주체를 제외한 권리의 내용에 변동이 생긴경우이다. 변경의 대상에는 권리의 내용(권리의 존속기간, 채권최고액, 전세금액 등)뿐만 아니라 부동산표시의 변경(지목, 면적 등)이나 등기명의인 표시의 변경이 포함된다.

5.처분의 제한

소유권자나 기타 권리자가 가지는 권리의 처분기능을 제한하는 것을 말하며 공유물의 분할금지나 압류, 가압류, 가처분에 의한 처분금지 등이 있다.

6. 소멸

부동산에 대한 권리가 소멸한 경우 말소등기를 하는 것을 말한다.

등기가 불가능한 경우

부동산등기규칙 제52조 (사건이 등기할 것이 아닌 경우)

부동산등기법 제29조 제2호에서 "사건이 등기할 것이 아닌 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 등기능력 없는 물건 또는 권리에 대한 등기를 신청한 경우

2. 법령에 근거가 없는 특약사항의 등기를 신청한 경우

3. 구분건물의 전유부분과 대지사용권의 분리처분 금지에 위반한 등기를 신청한 경우

4. 농지를 전세권설정의 목적으로 하는 등기를 신청한 경우

5. 저당권을 피담보채권과 분리하여 양도하거나, 피담보채권과 분리하여 다른 채권의 담보로 하는 등기를 신청한 경우

6. 일부지분에 대한 소유권보존등기를 신청한 경우

7. 공동상속인 중 일부가 자신의 상속지분만에 대한 상속등기를 신청한 경우

8. 관공서 또는 법원의 촉탁으로 실행되어야 할 등기를 신청한 경우

9. 이미 보존등기된 부동산에 대하여 다시 보존등기를 신청한 경우

10. 그 밖에 신청취지 자체에 의하여 법률상 허용될 수 없음이 명백한 등기를 신청한 경우

ex.) 점유권, 유치권, 분묘기지권, 특수지역권, 동산질권, 토지통행권, 공유수면하의 토지, 교량, 터널, 동굴, 농지개량시설의 공작물, 비닐하우스, 모델하우스, 구분건물의 구조상 공용부분 (복도, 계단) 등.

판례 [대법원 1991. 7. 23. 선고 91다14574 판결]

【판시사항】

공유수면을 구획지어 이에 대한 소유권(지분권)이전등기청구권의 보전을 위한다는 가처분신청의 당부(소극)

【판결요지】

부동산등기법이 규정하고 있는 등기제도는 토지 또는 건물, 즉 부동산에 대한 일정한 권리의 득실변경을 등재하여 공시하는 제도이므로, 부동산이 아닌 공유수면을 구획지어 이에 대한 소유권(지분권)이전등기를 구하는 것은 부동산등기법상 허용될 수 없고, 미리 그 등기청구권을 보전하기 위하여 가처분을 하여도 이를 등기부에 공시할 방법도 없으므로 그 가처분신청을 받아들일 수 없다.

【참조조문】

부동산등기법 제2조, 민사소송법 제714조

【참조판례】

대법원 1991.7.23. 선고 91다14567 판결(동지)

【원심판결】

부산고등법원 1991.4.10. 선고 90나10964 판결

【주 문】

상고를 기각한다.

상고비용은 신청인의 부담으로 한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

제1점에 대하여

부동산등기법이 규정하고 있는 등기제도는 토지 또는 건물, 즉 부동산에 대한 일정한 권리의 득실변경을 등재하여 공시하는 제도인 것이므로, 부동산이 아닌 공유수면을 구획지어 이에 대한 소유권(지분권)이전등기를 구하는 것은 부동산등기법상 허용될 수 없는 것이고, 미리 그 등기청구권을 보전하기 위하여 소론과 같은 가처분을 하여도 이를 등기부에 공시할 방법도 없는 것이다.

원심이 이 사건 가처분신청을 받아들이지 아니한 제1심을 유지한 조치는 옳고, 거기에 소론과 같은 위법이 있다 할 수 없다.

제2점에 대하여

소론은 원심이 판단하지도 아니한 사항에 관한 것이어서 그 자체 이유 없다.

그러므로 상고를 기각하고 상고소송비용은 패소자의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

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