가등기
정의
가등기란 본등기, 종국등기가 형식적 또는 실질적 요건을 갖추지 못한 경우 장래에 하게 될 본등기의 순위를 보전하기 위해 미리 해두는 등기로 예비등기의 일종이다
가등기의 종류
가등기는 청구권 보전의 가등기(「부동산등기법」 제88조)와 담보가등기(「가등기담보 등에 관한 법률」 제2조제3호) 2종류가 있다.[1]
청구권 보전 가등기의 목적
가등기의 목적은 등기 대상인 부동산 및 동산의 물권변동을 목적으로 하는 청구권을 가진 자연인 및 법인이 임시적 잠정적 예비적으로 등기에 표시하여 본인의 청구권을 보전하기 위함이다
이중매매 방지
물권변동에 관하여 형식주의를 채택하고 있는 현행 민법의 해석으로서는 부동산 증여에 있어서 이행이 되었다고 함은 그 부동산의 인도만으로써는 부족하고 이에 대한 소유권이전등기절차까지 마친 것을 의미한다.[2] 매수인이 매도인과 어떤 부동산이나, 동산의 매매계약을 체결하여도 소유권 이전등기절차가 끝나기 전까지 물권의 변동은 완료되지 아니하며 가등기를 하지 않을 경우 등기상 전혀 표시되지 않기 때문에 해당 동산이나 부동산의 소유자가 이중매매계약을 할 우려가 남아있기 때문에 가등기를 함으로써 등기에 물권변동이 잠정적으로 예정되어 있음을 표시하여 이중매매계약을 방지할 수 있다
담보권 설정 방지
이중매매 방지 항목에서와 마찬가지로 가등기를 하지 않을 경우 해당 부동산이나 동산의 등기에는 어떠한 권리도 표되지 않기 때문에 매도인이 매수인과의 최초 매매계약 이후 해당 부동산이나, 동산을 담보로 대출을 실행할 여지도 남아 있는데 가등기를 함으로써 방지할 수 있다
청구권 보전 가등기의 효력
가등기는 청구권 보전의 효력 및 순위 보전의 효력이 있으며 실체법상의 효력은 갖지 못한다 [3]
청구권 보전 및 순위 보전
가등기는 본등기의 순위를 보전하는 효력이 있어 후일 가등기에 기한 본등기가 마쳐진 경우 본등기의 순위가 가등기한 때로 소급함으로써 가등기 후 본등기 전에 이루어진 중간 처분은 실효된다[4]
실체법상의 효력
가등기는 본등기 시에 본등기의 순위를 가등기의 순위에 의하도록 하는 순위보전적 효력만 있을 뿐이고, 가등기만으로는 아무런 실체법상 효력을 갖지 못한다[5]
청구권 보전 가등기 절차
청구권 보전 가등기는 부동산 등기법 제88조 및 동법 제89조에 따라 신청한다
가등기 대상
부동산 등기법 제88조에서 규정한 가등기의 대상은 부동산 등기법 제3조 각 호의 어느 하나에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경, 또는 소멸의 청구권을 보전하려는 때에 대상이며 그 청구권은 시기부((始期附)[6] 또는 정지조건부(停止條件附)[7] 이거나 장래에 확정될 경우이다
등기법 제3조 각 호
1. 소유권(所有權)
2. 지상권(地上權)
3. 지역권(地役權)
4. 전세권(傳貰權)
5. 저당권(抵當權)
6. 권리질권(權利質權)
7. 채권담보권(債權擔保權)
8. 임차권(賃借權)
가등기 신청요건
가등기도 일종의 등기이므로 부동산 등기법 제23조에 따라 등기 권리자와 등기의무자의 공동 신청이 원칙이나 동법 제89조에 따라 가등기 의무자의 승낙이 있거나 가등기를 명하는 법원의 가처분 명령이 있을 때에는 단독으로 가등기를 신청할 수 있다
가등기 신청방법
1. 관할등기소 방문 2. 신청서 작성 및 수수료인 등기수입 증지 첨부 후 제출 3. 등기필정보통지서 또는 등기완료통지서 수령 4. 신청완료후 등기사항증명서 확인
구비 서류
1. (부동산 매도자) 인감증명서, 주민등록초본이나 주민등록등본, 등기권리증, 인감 도장
2. (부동산 매수자) 주민등록등본이나 초본, 도장,
3. (공통 서류) 건축물 관리대장, 매매계약서, 부동산 거래신고서, 환경영향 평가서(단, 특례법이나 특수한 경우 등으로 인하여 제출 안하는 경우와 주택 경우에만 제출 면제), 토지 대장, 등기필증, 신고필증, 수입인지부착용지
참고 자료
https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=566&ccfNo=9&cciNo=1&cnpClsNo=1 (찾기쉬운 생활법령정보 가등기) https://www.law.go.kr/LSW/lsSc.do?menuId=1&dt=20201211&query=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0+%EB%93%B1%EA%B8%B0%EB%B2%95&subMenuId=15#undefined (국가법령정보센터 부동산등기법) https://namu.wiki/w/%EA%B0%80%EB%93%B1%EA%B8%B0 (나무위키 가등기) 2023 해커스 공인중개사 1차 기본서
각주
- ↑ 부동산등기법 수업이므로 이 문서에서는 청구권 보전의 가등기에 대해서만 서술한다
- ↑ (대법원 1977. 12. 27. 선고, 77다834 판결)
- ↑ 따라서 등기부등본 갑구에 기재된다
- ↑ (대법원 1982. 11. 23. 선고, 81다카1110 판결)
- ↑ (대법원 2001. 3. 23. 선고, 2000다51285 판결)
- ↑ 계약 할 때 부동산의 권리 청구권 발생 시기를 미리 정해 놓고, 그 시기가 도래하면 청구권이 발생하도록 약정하여 생기는 청구권을 '시기부청구권'이라 한다
- ↑ 정지조건이란 어떤 조건이 성립되면 법률행위의 효력이 발생하는 조건을 뜻한다 부동산 매매계약에선 잔금을 치룬다는 조건이 성립되어야만 소유권 이전 등기를 완료할 수 있다